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战，其中鱼目混珠、哄抬、炒作的事自然是避免不了，但不能因为这样就采取“一刀切”的政策，千万不要重演“上海感冒，全国吃药”的大戏。
商业地产的发展如何收、如何放，收到什么程度，又放到什么程度，这个尺度是政府执政能力的体现。政府应该出台更规范的政策，并以引导为主。政府应该像领航员一样，避开暗礁，引导商业地产的发展。
现在商业地产的门槛已经很高，如果国家继续对商业地产进行调控，那么注定小公司都会破产，大公司也是难以为计。若是采取再提高贷款门槛，以及在税收上进行调整，那么会使商业地产的空置率更高。
商业地产的定位应促进该区域的经济发展，同时该区域的经济发展反过来又会促进这个城市的定位，这是相辅相成的。重庆有一个地方叫磁器口。这个地名同北京的一个地名一样。重庆的磁器口是一百多年前商家之地，码头非常繁华，古色古香一条街，相当于北京过去的前门大栅栏感觉。昔日的商家、帮会都在这里活动，市面都是由帮会维持，有一套商业规矩，而且生意非常红火。据说五、六年前，重庆政府准备拆掉这条街，但遭到很多专家和老百姓的反对。最后，重庆市政府经过研究把它保存下来。这条商业街确实一片繁荣，家家户户生意做的很兴旺。它告诉我们；商业定位和城市定位，千万不能千市一面、千城一面，要有其特色，必须走自己的特色之路才能吸引广大的商户来这里投资。
目前，中国太需要这样带有特色、充满活力的城市或市场。这也说明，进行市场和城市定位时，不能简单用政府行为限制它，或简单改掉一些有生命力、有文化积淀的东西，只有这样，我们的城市定位才会更加的准确，区域经济才会得到更大的发展。
正所谓“治大国若烹小鲜”，商业地产也一样。各地的民情、民风不同，不能单用一个行政命令去“一刀切”。商业地产的发展不能急，不能恼，要“和平演变”。
商界有个洗牌的过程，因为大小企业在国际化面前，都会接受一个严峻的考验。考得过关，考不过关，出局于否，就看企业的综合能力了。分数面前人人平等，市场面前也是人人平等。txt电子书分享平台
第五章 给自己留够底牌，不要先期投入资金太多（6）
前期业态定位不反复、不折腾是商业地产招商的重要原则。宁可前期多费时间与商户沟通，多做调查研究，也要开业时“一炮打响”。“三起三落”的商场再重振旗鼓那是难上加难了。
不管出局与否、洗牌与否，商业地产都面临着招商难、难招商的现象。招商成功60％、70％达到开业的要求之后，那就基本成功。招商不成功，所有的经营理念就会变得苍白无力，所有的方案都是废纸一堆。招不来商，大谈国际最一流的理念都没用，真本事就是在招商上。招商难、难招商，已成为商业地产发展的瓶颈。把目标瞄准在世界500强，国际一流品牌的同时，要两条腿走路：一是对接国际品牌，二是对接浙江商人。因为浙江大商家和小商家都在抱团，把一大帮的浙江企业家、浙江商人串起来集约经商，达到规模效益。
就现状而言，商业地产有四点新思维：
第一，做商业地产必须是高起点。高起点就是要将本土化与国际化接轨，具有国际化的眼光的同时要更符合中国的发展国情，但高起点并不就是国际化。我们国内现在的消费能力实在太强了，内需也太强了。有些人就知道要瞄准世界500强，开口闭口就是要世界500强的企业或商家，而忽视了国内市场的需求。比如有一个项目，我在07年春节前后，分别考察了两次，老板开口闭口就讲，要将辐射能力达到1000平方公里，要把世界500强的品牌引进进来。平心而论，在中国的二、三线城市都要同世界500强接轨，都要求该地的市场达到几千平方公里的辐射能力，这不符合中国目前的实际。
第二，做商业地产要低姿态。瞄准世界500强的同时，要从一平方公里做起。没有一平方公里，那有一百、一千平方公里！做商业地产一定要符合区域经济发展。现在许多人往往用北京、上海等一线大城市的商业概念套用本地的商业，往往用北京西单、王府井的商业概念来套本地的商业。招商目标定位过高，忽视了本地的消费能力和本地的商户，大大高估了所在城市的消费功能和商业辐射能力。有些三、四线城市都在开发大规模的商业地产，造成了定位难、招商难，一下子就难到底了。高起点，一定要有低姿态，要结合本土和区域经济特色来做，就可能会做得更好。
第三，做商业地产要融集民间资金。按照浙江商人资金运作的手段都是八个坛子七个盖，盖来盖去不穿帮。从没听说手头有100个亿都在运作同一个项目的。不妨借鉴浙江商人是如何运作资金、如何做商业地产的方法。浙江本土的三线城市，如；义乌、永康、台州经过十几年的运作已发展成为有国际化影响的、有特*域经济的城市。在这些地方，大多数民营企业的资金都不是从国家贷款的，而是民间集资而来的。民众资金运作的观念也都在创新，不会有等、靠、要的观念。
第四，管理运营模式要有所突破。有一些商业地产的项目花高价请一流的国际运营公司来运营管理，这也不太切合实际。因为国际一流的运营公司缺少的就是本土化的经验和体会。离开本土化的土壤来嫁接西洋化的种子，肯定结不出原汁原味、符合本地口味的果实。实事求是、因地制宜，结合本地区域特色来做商业地产，更符合中国绝大部分二、三线城市的实际情况。这样，才能把商业地产做得更加吻合我们中国的大众化。
第五章 给自己留够底牌，不要先期投入资金太多（7）
商人兴则商业兴，商业兴则城市兴。
在城市运营中，一定要做好商业。商业繁荣了，城市的发展也会相应地繁荣起来，反之，城市化进程则易受阻。这一点在北京崇文区的红桥市场就体现得非常充分。当年这个地方全是大棚和地摊户，后来随着大批浙商的涌进，该地的商业迅速发展起来，同时也改善了该地区的基础设施建设，大批的住宅小区也被建立起来。在城市运营时，我们需要注意的是避免千城一面，避免大拆大建，要充分挖掘一个城市的文化底蕴，不能为了修建高楼大厦而拆掉很多具有民族特色、具有深厚文化底蕴的建筑。否则，我国的城市化会失去自己的特色，这样的城市化也是得不偿失的。任何一个城市在推进城市化的过程中，应该充分论证城市建设方案，深度挖掘具有历史底蕴的东西，并把它做大做强，突出自己的个性和特色。
无独有偶，天意批发市场也属于相同的状况。该地区以前也是一个棚户区，随着大批浙江商人来此地经商，很快它便成为了北京颇为有名的商品批发市场。天意商场的形成、发展、壮大，同时也带动了它所在区域经济社会的发展。所以，在城市化进程中，大力发展商业是非常有必要的。
进行商业定位时，一定要了解区域经济定位，然后再决定该做什么，不该做什么。盲目进入一个市场，肯定要吃亏的。以前某二级城市的领导多次打电话邀请我带领浙商前去投资。盛情之下，我应承了此事。到达该市后，我得知该市的城市定位是要建设成为像浙江永康那样的小五金批发城。我当即提出这个方案没有可行性。因为从南方运到东北需要高额的成本，更为致命的是，这座城市规模较小，辐射能力很弱，周边的企业也非常有限，并没有理想的销售渠道和商品的幅射功能。这就说明了该城市在城市定位方面存在问题。
城市化的发展，有赖于商业地产的繁荣，商业地产的繁荣有赖于市场的繁荣，而市场的繁荣，又取决于市场定位是否准确。
2009年2月24日，新浪乐居商业地产频道“商业地产大师沙龙”活动就商业地产前沿的热门话题邀请业内资深大腕对话，共商商业地产未来发展大计。我应邀出席这次活动。
商业地产发展至今，模式愈加成熟，开发日趋理性，但同时，行业发展必须面对的资金压力，也逐渐浮于水面。期待已久的瑞驰犹抱琵琶半遮面，而国内的金融政策难解燃眉之急。这种情况下，包括数家巨头投行、养老基金及金融机构等境外资金，瞄准了中国商业地产市场。
在谈到外资之于中国商业地产是雪中暖炭还是止渴鸩酒时，我的两个主要观点引起了与会者的高度共鸣：一，对于瑞驰、海外基金、海外巨头投行，我不拒你，我不怕你，我更不惧你。我们要有包容和开放的心态学习海外这种先进的操作模式和方法。根据国情，我们千万不能敞开胸扉迎接这些海外基金大举进入中国的商业地产，必须要递进、有层次的向他们开放中国商业地产。因为我们还缺乏操作和控制这些海外基金的能力和经验，在同一个擂台上和这些对手过招，我们还不是重量级。这些虎视眈眈的海外基金会乘人之危来抄咱们中国人的“底”，否则，我们高兴一阵子、后悔一辈子。二，我们必须依靠国内丰厚的民间资金、强大的民间智慧和力量来消化目前商业地产的空置率。这样有些商业地产项目要重新定位和规划，以更加符合本土化和大众化。因为，国内的刚性需求和消费量是很强的。纵观我国商业地产发展史，真正用国外基金运作成功的案例不多，反而用我国民间资本运作成功的案例很多。 。 想看书来
第五章 给自己留够底牌，不要先期投入资金太多（8）
中学为体、西学为用应该是我们做商业地产的原则。
三 招商引资新思维
导读：以商招商、以商养商、在商言商。
2008年11月6日，浙江台州市大剧院内聚集着来自世界十六个国家和地区、国内四十多个城市的962名台州籍乡贤、工商界人士、各界精英及对台州发展有特殊贡献的人士，出席由台州市委、市政府主办的第二届台州商人大会。
我作为温岭市代表也在受邀之列。我们受到最高礼遇的接待，手捧鲜花，胸佩代表证，脚踏红地毯，和着优美的欢迎曲，步入会场。市委、市政府领导夹道欢迎我们，一一向我们握手致意，问寒问暖。
浓浓的乡情、乡音回荡在整个会场。开幕式时，少先队员用童稚的声音、用纯正的台州方言朗诵着《回乡偶书》：少小离家老大回，乡音未改鬓毛衰。儿童相见不相识，笑问客从何处来？听着听着，我热泪涟涟、无不动容。
遥想十四、五年前，我背着空空的行囊，眼里噙着酸楚的泪水，踏着沉重的脚步浪迹天涯，艰苦创业，励精图治。如今，我和着故乡泥土的芳香、踏上了归乡之路，酸甜苦辣、五味杂陈齐涌心头。
台州温岭市也举办了“2008中国（温岭）石文化旅游节暨温岭知名人士故乡行”。温岭籍浪迹天涯的众乡贤如今也踏上了归乡之路。树高千丈总有根，奔腾长江总有源。以“凝聚共创”为主旋律，以参观家乡发展面貌、以主题论坛热议家乡发展前景、文艺表演、乡情晚宴、返乡恳亲、表彰“风云台州商人”等互动形式来带动众多项目的开发和签约，共同实施“三个台州的战略”，全面推进台州新一轮的创业创新。
在经济全面低潮时期，台州市委、市政府组织海内外台州籍乡邑人杰大聚会是在外台州籍精英抱团取暖、共谋发展的重要战略。
荣归故里，衣锦还乡，看到家乡的发展成就，让我和众乡贤兴奋不已。投资家乡，回报家乡，为家乡经济发展做贡献的热潮一浪高过一浪。此时此刻，众乡贤纷纷签下了投资项目合同。市委书记张鸿铭、市长陈铁雄等主要领导和我们一起见证了这一激动人心的签约时刻。在短短的几天中，就约有近63亿元的项目合同签约，签约者绝大部分都是台州籍的民营企业家和商人。项目涉及面之广、资金落实之快、开发力度之大是近几年少有的。
与此同时，2008年11月8日，浙江温州市委、市政府也召集了来自海内外近1500名温州商人，举行第二届世界温州人大会。场面规模之大、投资力度之大也是多年来少见的。政府搭台、企业家和商人唱戏已成为浙江经济发展的特色之一。浙江民营企业家和商人中隐藏着巨大的财富和智慧。抓住浙商、赢得市场已成为人们的共识。
利用浙江商人的乡亲、乡情、乡音来招商，利用浙江商人的团队来招商，结合媒体传播营销的方法来招商，是我多年来形成的一套行之有效的招商引资新思维。
目前，全国招商引资方兴未艾，一片热气腾腾，各地政府把重视浙商、重视招商引资当成了重中之重的工作。各级政府也使用了各种招术，吸引浙商进行招商引资。
兰州地处大西北，经济发展和其他经济条件无法与沿海城市特别是江浙一带相比。当年，兰州市政府把招商对象定位于浙江企业和浙江商人。他们利用浙江商人来招浙江商人，效果十分可观。最主要的是他们改变了传统招商的思维方法，以双赢、三赢开辟了招商新局面。 。。
第五章 给自己留够底牌，不要先期投入资金太多（9）
传统的招商方法往往都是政府有关部门亲自出马，凭着一股热情走南闯北，钱花了不少，收效甚微。而且都是依靠政府本身的力量，忽视各方面商家的力量、社会的力量，也忽视了招商地区企业家的力量、商人的力量和民间的力量。另一方面，他们又舍不得花大钱，仅凭宣传资料上几条硬邦邦的优惠条件去同发达地区的企业家、商人解释，当然是没有什么吸引力。因为，现在的商人都是很有理性又见过大世面的人，不会看着招商简章上几个生硬的优惠条件就来了。这些商人的信息源很广泛，争夺这批商户的各地政府很多，商户的选择余地很大。不会凭着与政府的一面之交就来办厂投资。另外，有些政府对商家、企业家的优惠条件很难兑现，造成了一部分企业家观望、驻足不前。
招商要里应外合，这样才能事半功倍。“里应”就是物色当地有威信、有能力、有社会关系及有良好人品的浙江商人或企业家来协助招商工作，并给予协助者以高额报酬和各项优惠条件。因为，当地有名望的浙商或企业家号召力强，能够组织起自己的商业团队。在商言商，无利不起早，重赏之下必有勇夫。政府不给协助者落实前期的启动资金，凭着几条硬邦邦的优惠条件，谁能相信政府以后的诚信度如何？政府既要高姿态也要低姿态。招商本来就是互赢、互利、互惠，不是政府文件一发了之的事情。“外合”就是通过长期生活在当地的浙江商人、浙江企业家的现身说法，以商招商，通过朋友圈、商人圈，一圈套一圈，一环套一环，波浪形推进，邀请圈友进行实地考察、沟通、投资。
招商成功之后，政府再给这些商人和企业及时兑现各种优惠政策和招商奖金，使政府说话算数的形象一下子立了起来。
过去，有些经济落后的地区，政府“开门招商、关门打狗”，使有些商户和企业家望而却步，对政府官员口沫横飞的口头承诺一笑了之，这样的招商引资就出现了恶性循环。
兰州市政府吸取了以往的经验与教训，改变了传统的招商做法。首先在当地委托了了一家浙江企业协助招商，并给与前期的资金支持，政府出资100多万，当地主要企业再集资400多万，一共500多万作为前期的招商启动资金。这家浙江企业认为，当地政府十分重视这项工作，转变了招商思维，又有启动资金。无论从政府重视的程度，人与人之间的感情程度及政府的实际行动，都理应把招商工作做到实处，这样，至少能对得起划拨来的启动资金，总不能给政府丢脸，也不能给自己丢脸。
凭着这些朴素的理念，这家浙江企业玩命地干了起来，并根据兰州经济发展的特点，进行分门别类、有的放矢地筛选项目。他们根据浙商的特点，在全国范围内物色能够对接的浙江企业和商人，好中选优。2006年底，通过半年，夜以继日筛选、联系、沟通后，他们有针对性地组织全国各地560多家有投资意向的浙江企业到兰州投资考察。这支队伍浩浩荡荡地和原先在兰州的浙江企业和商人大会师，兰州市政府5套班子以最隆重的礼仪欢迎这批浙江企业家和商人。兰州政府与浙江商人举行了高层论坛、大会介绍、小会座谈、实地考察，针对行业特点实事求是地介绍投资情况。通过一系列的考察、沟通、座谈，当场许多浙江企业家和商人签下了投资合同，金额达十几个亿之多。兰州市政府用500万的启动资金换来了十几个亿的投资项目，非常值。
每年七月初，浙江省杭州市五套班子主要领导进京，在国际大饭店举行大型招商引资会，请国内外商人到杭州投资创业。每年的招商引资会都能签订许多合同和订单。杭州市尝到了甜头，年年如此，花大钱请商户，雷打不动，乐此不疲地在北京搞招商活动。浙江省委也每年定期在北京召开大型浙江省经济情况汇报会，全面介绍浙江省各方面的情况，并进行大规模的招商引资活动，收到很好的效益。
浙江省的各地县市也常常由主要领导带队到北京、到全国各地拜会各地的浙江籍企业家和商人，也常常组团到北京、到全国各地、到海外进行大规模的招商活动。08年11月，台州市委、市政府召开台州商人大会后，市委书记张鸿铭带领50多名领导又立即奔赴北京、天津等地走访台州籍的企业家和商家，为在外的台州籍企业解决实际问题和他们风雨同舟、共渡难关。政府的亲商爱商举动使众多在外台州企业家和商人在寒冬腊月中倍感温暖。
民营经济十分发达的浙江省也采用“走出去、请进来”的方法进行招商引资。其他省份的招商引资为何不能再进一步解放思想，仿效浙江省的作法呢？民营经济发达有其发达的道理，其道理就是要首先转变招商引资的观念。
招商一定要走出去、请进来。我经常说：在招商中要来来往往。其意思是：市场和商户要进行多次的互动，双方产生共鸣，这样招商�