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第四步：借款申请人在相关合同上签字。
借款申请人根据电话通知的面签时间，持住房公积金贷款面签所需材料到贷款经办部门办理签字手续，对于需要缴纳评估费及担保费的借款申请人需先到指定柜台缴纳费用并领取发票。。 最好的txt下载网
申请贷款（4）
借款申请人及共同申请人、抵押人、出质人在贷款经办部门工作人员的指导下完成借款合同等相关合同单据的签字手续。
第五步：银行放款。
借款申请人等待银行放款后到银行领取借款人相关合同单据。
第六步：按月还款。
借款申请人按照借款合同的约定，按月进行贷款的偿还。
申请公积金贷款流程图
（3）申请住房公积金贷款可能涉及的费用
申请住房公积金贷款主要涉及两笔费用：
评估费
借款人所购住房为商品房、二手房及贷款受理机构认定的其他需要评估的房屋的，必须提供管理中心认可的具有资质的评估机构出具的房屋评估报告，需要向评估机构交纳评估费。
收费标准：以北京为例，按抵押物评估价值的3‰收取评估费，最低收费300元，最高收费1500元。
担保服务费
借款申请人申请住房公积金贷款，必须提供管理中心认可的担保方式。
目前北京市住房贷款担保中心提供连带责任保证担保和其他担保方式（抵押担保、质押担保等）。由担保中心提供担保的，应向担保中心交纳担保服务费。担保服务费收费标准调整为按贷款额的5‰收取（最低收费300元）。具体情况咨询当地相关部门。
（4）申请住房公积金贷款应准备的资料
不同类型的公积金的受理原则不一样。购房者在申请公积金前一定要向当地的住房公积金管理中心咨询自己的公积金向哪儿可以申请。
如何办理组合贷款
（1）贷款条件：即同时符合商业贷款和公积金贷款条件。
（2）贷款额度：总贷款额度不得超过房价总价的80％。具体额度计算按住房公积金个人购房贷款和个人住房商业性贷款分别计算。
（3）贷款流程：组合贷款采取双方并行审核的原则。个人申请住房组合贷款手续时，可以向公积金中心或中心委托的银行组合贷款经办支行申请，借款申请人只需在初审时将公积金贷款同商贷所需资料按要求一并提交，公积金中心同银行双方同时审核，审核通过后分别通知借款申请人进行面签手续，面签手续办理完毕即可等待银行放款。
组合贷款中应尽量先申请公积金贷款，因为公积金贷款利率优惠，付息负担轻一些。
如何还款
两种常见的还款方式比较
在第一章中，我们提到了两种主要的还款方式：等额本息还款法和等额本金还款法。这里，乐居工作室将进行更详尽的介绍。
等额本息还款法是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息），这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。
等额本金还款法是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。
两种还款方式的差异主要体现在以下几个方面：
（1）计算方法不同
等额本息还款法是借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。
等额本金还款法是借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，
（2）两种方法支付的利息总额不一样
在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，等额本金还款法的利息总额要少于等额本息还款法。
申请贷款（5）
（3）还款前几年的利息、本金比例不一样
等额本息还款法在前几年还款总额中，利息占的比例较大，有时高达90％左右；等额本金还款法的本金平摊到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高时也就各占50％左右。
（4）还款前后期的压力不一样
因为等额本息还款法每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；等额本金还款法每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。
如果贷款额全部是公积金贷款，那么还款方式就是自由还款，指公积金管理中心在与借款人协商确定个人贷款金额、期限后，确定个人贷款每期的最低还款额度，借款人在不低于这一最低还款额的情况下，根据自身经济状况，自由选择每月的还款额。主要有以下特点：
只要不低于最低还款额，每月的还款金额可以自由设定，最大程度地方便了借款人。
可以通过呼叫中心电话委托的方式调整每月的还款额，操作省时省力。避免了办理提前还款等变更操作手续。
除最后一期外，每月先按照借款人通知的金额扣款，如果还款账户余额不足扣款失败，还要按照最低还款额进行二次扣款，这样可以减少贷款逾期的可能性。
目前设定的最低还款额与等额还款方式比较，还款数额有一定程度的降低，有利于借款人的债务安排，可以给借款人带来多种理财选择。
五种提前还款方式
对打算提前还款的购房者，应该先了解五种提前还款方式：
全部提前还款； 即客户将剩余的全部贷款一次性还清。
部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，还款期限缩短。
部分提前还款，剩余的贷款每月还款额减少，保持还款期限不变。
部分提前还款，剩余的贷款每月还款额减少，同时还款期限缩短。
剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。
哪种提前还款方式更合算呢？
王先生于2008年1月份购买了一套100万的房子，首付30％后，按照％的利率贷款70万，贷款期限20年。按等额本息还款法计算，月供为元，20年利息总支出达元。从1月份至年底12月份的时间里王先生已支付购房货款利息为元，同时，2008年底王先生有一笔10万元的定期存款到期。王先生在2009年可以享受到利率是。
哪一种方式更省钱一些，乐居工作室对目前存在的5种提前还款方式和不做提前还贷的方式进行逐一计算比较。
从上述案例来看，部分提前还款后，还款期限19年与9年相比总利息支出相差将近14万，这笔费用对于一个工薪家庭来讲是相当可观的。因此借款人一定要重视较长的还贷年限带来的高额的利息支出，根据自己的情况尽量缩短还款年限，从而减少利息支出。
缩短贷款期限是节省利息的关键因素！
一般办理提前还款，需要先向银行预约，具体可以咨询贷款银行相关政策。提前还贷的流程为：
第一步：先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。
第二步：向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。
第三步：按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。
第四步：借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续。 。 想看书来
申请贷款（6）
第五步：提交提前还款申请表，并在柜台存入提前偿还的款项即可。
提前还房贷莫忘和银行提前预约，等待时间从一天到一个月的都有。
目前多数银行暂不收提前还贷的违约金，但是也请在办理手续之前问清楚。
各家银行对一年内提前还贷的次数限制、每次的最低还款额限制等固定不一，请预先咨询。
如果购房者提前还清贷款余额，可以向保险公司提出退保申请。
退保时，应当携带保险单、贷款银行还款证明等有关单证（保险单正本由贷款银行保管，保险单副本由购房者保管）去保险公司办理有关退保手续。退保费为：（实缴保险费－借款额×按照实际贷款期购房者应支付的保险费）×（1－5％）。
申请贷款的六项注意
注意一：申请贷款前不要动用公积金
如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金缴存期将发生变化，如果不满足公积金贷款对缴存期的规定，将不能申请到公积金贷款。
注意二：在借款最初一年内不要提前还款
按照银行贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。
注意三：还贷有困难不要忘记寻找身边的银行
当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。银行的客户可向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还的贷款本金、利息，银行就会受理您的延长借款期限申请。但是，借款期限变更按规定一般只可办理一次。
注意四：贷款后出租住房不要忘记告知义务
当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，必须将已抵押的事实书面告知承租人。
注意五：贷款还清后不要忘记撤销抵押
当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。
注意六：不要遗失借款合同和借据
申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据，同时认真阅读合同的条款，了解自己的权利和义务。
更多请参见新浪乐居房贷理财：
//bj。house。sina。/fangdai/index。html
新浪乐居在网上提供了贷款计算器，可以让购房者大致估算一下自己的贷款能力和还款金额，以便做贷款决策；同时，新浪乐居还专为购房者提供咨询服务的热线电话：400…800…6969。
更多请参见新浪乐居房贷计算器：
//bj。house。sina。/bxjsq/index。html
乐居房博士Q&A（1）
Q：怎样审看商品房销售许可证？
A：商品房销售许可证对买房人来说非常重要。因为购买的房子是否合法，关键看其是否有商品房销售许可证。一个项目只要有了此证，就说明其他手续均已齐备。买房人在售楼处看到的一般是商品房销售许可证的复印件。这里面名堂挺多，您一定要仔细审看。在商品房销售许可证中，主要标明了证号、售房单位、项目名称、用途、房屋坐落、销售范围、建筑面积、销售方式、土地使用年限、发证机关、有效期限等内容。
看售房单位这个栏目时，主要摸清现在接触的售楼机构是否是合法的销售主体。一般售楼机构有两类：一类是开发商自身的一个下属部门，一类是开发商委托的销售代表。如是后者，应当要求其提供明确的委托书来证明其身份和权限。
看项目名称这个栏目时要注意，因为一个项目在开发过程中会有很多名字，起始工号、正式地名，有时出于销售原因还起个别号。置业者有必要搞清楚几个名词说的是不是一回事。
用途这个栏目实际决定了物业类型。从开发商角度看，决定了项目土地出让金按哪类物业交，土地使用年限如何定。从购房者角度看，直接影响了将来物业的收费标准的允许范围，比如是普通住宅就不能按公寓收费。
销售范围是最核心的问题。一个项目的销售许可证既可以按楼座发，也可以根据物业的具体情况按楼层发。此外，发证机关及其公章必须清楚，必须是有权机构；许可证本身的年限也是个需要留心的地方。
Q：如何理解因为出卖人（开发商）的原因致使买受人不能按期办证？
A：只要开发商应尽办证义务而未尽，开发商即应承担违约责任，但对政府行政行为等所造成的原因，不能一概认定为开发商的原因而由开发商承担责任。以下几种情况就不能认定为开发商的责任：
（1）政府行政行为所造成的第三人原因。由于权属登记相关法律规定滞后，政府相关权属登记管理制度长期相对不规范，造成提供了相关资料，却因政府行政行为致使办理产权证的时间过长。
（2）不可抗力原因。审判实践中对不可抗力原因的理解在于：一是原因系非开发商所能预见、避免或克服的；二是该不可抗力原因对于开发商履约已造成实质上的影响，即存在导致开发商无法履行办证义务的因果关系。
（3）买受人原因。当买受人存在不按约交付房款、拒不履行相应办证义务时，根据合同法关于不安抗辩权及同时履行抗辩权行使等规定，开发商逾期办证具有相应的免责事由。
Q：如果开发商交房的时候，没有达到楼书中所说的标准，购房者如何索赔？
A：建议在签订购房合同时，把楼书中有的条款，尽量签在合同里，因为合同是对双方权利义务的明确约定，如果达不到规定，您将来要求赔偿会比较容易操作。对于楼书或者广告，在合同里没有，如果达不到标准，将来索赔会比较困难。如果去举报，工商部门也会处理，但是个人要想得到赔偿，操作起来难度会比较大。对于楼书中的一些说明，比如说会所、绿化等，要尽量地要求开发商在合同中进行明确的承诺。
Q：房屋所有权指的是房屋的哪几种权利？
A： 王大妈二十几年前就住在广安门大街的小四合院内，这些年随着儿女的长大，人口的增多，她在自家小屋旁边私自搭建了几间平房。现在要拆迁了，王大妈十分高兴，因为她家房占面积多，拆迁款也就多。到了正式丈量的时候，工作人员要求王大妈出示她的产权证，而王大妈只能拿出原来那几间房子的产权证，而自己私自搭建的却没有产权证，所以她的拆迁补偿只能按有产权证的那几间计算。根据拆迁法规，私搭乱建的房屋都不能作为补偿的根据。
乐居房博士Q&A（2）
房屋的所有权和使用权是在房屋交易中经常见到的两种权利状态。同一房屋，在交易中交易的可能是所有权，也可能是使用权，也可能是他项权利，如典权、抵押权、租赁权等。
（1）房屋的所有权
房屋的所有权是房屋的占有权、管理权、使用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总合。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。
取得房屋所有权的方式有很多，现归纳如下：
①依法新建；
②添附取得，如翻建、扩建、加层等；
③通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得；
④继承或受遗赠。
前两种方式为公民房屋所有权原始取得方式，即直接根据法律的规定取得的所有权；后两种方式为公民房屋所有权继受取得方式，即公民通过某种民事法律行为从原所有人那里取得房屋所有权。
（2）房屋的使用权
房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不包括出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。
（3）房屋的他项权利
房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。这里只介绍其中最常见的三种：
典权
所谓典权是指房屋所有权拥有者有将其房屋典当给他人以获得利益的权利。
房屋典当是指承典人用相应价款从房屋所有人手中取得使用房屋的权利的行为。承典人与出典人（房屋所有人）要订典契，约定回赎期限（即存续期），一般期限是3～10年不等。到期由出典人还清典价，赎回房屋。典价无利息，房屋无租金。典契中一般规定，到期不赎的，由承典人改典为买，也可经过双方协商，续期再典。承典人除占有房屋供自己使用外，在典权存续期内，还可以将房屋转典，或出租给他人，并可以以典权作为抵押权的标的物。
抵押权
抵押权是指房屋所有权人有将其房屋抵押给他人的权利。房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不转移占有的方式提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房屋拍卖所得的价款优先受偿。
租赁权
租赁权是指房屋所有权人有将其房屋租赁给他人的权利。房屋租赁，是指房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，有承租人支付租金的行为；承租人取得房屋使用权后，未经出租人同意不得随意处置所承租的房屋，除非租赁合同另有规定，否则就是违法行为。
Q：买房时，开发商能拒绝做公积金贷款吗？
A：只要中国人民银行批准的可做公积金贷款的银行，开发商就不能以任何借口拒绝做住房公积金贷款。
Q：买房可以根据地段、价格、房屋性质自由选择，到了办理贷款时却为什么不能自由选择呢？
A：专家解释，现在人们买房无非是两种房屋类型，即新建商品房和二手房。从新建商品房来看，购房者只能选择与此项目开发商有合作协议的银行办理贷款手续。因为开发商一般与银行都是“捆绑式”销售，也就是开发商的前期按揭贷款支持以及其他相应的商业贷款基本上都由某一家或者两至三家银行提供，所以在售楼时开发商自然会把自己开发的楼盘按揭指定给这几家银行做。
从二手房来看，作为客户与业主间的媒介房地产经纪机构一般与银行之间会有良好的合作关系，小的房地产经纪机构可能与几家银行合作，大的房地产经纪机构可能与十几家或者几十家银行合作。这样，购房者在贷款买房时相对选择的余地也大了许多。
Q：定下的房贷年限还能更改吗？
A：据个人房贷服务机构伟嘉安捷的理财师认为，根据银行的借款合同的条款，年限一般是不能再更改