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这个原因其实很简单，我们知道，中国的经济发展模式，由于长期依靠出口，使得在外贸中始终存在不断推升的贸易顺差，当那些获得了大量外汇的出口企业，不断地将手中的外汇兑换给政府的时候，政府就不得不向经济体系内加大人民币的投放力度，由此便造成了货币投放量过大，形成了流动性过剩的问题。
对于流动性过剩的问题，目前无论是政府还是学术界，都已经承认了这一事实，唯一有所区别的是大家对具体数字的尺度不能保持一致，这样的现象属于中国国情所独有，不过，好在事实已经相当醒目，即便是你我能够观察到的数据，也无法回避流动性过剩的问题。
根据早在2007年6月底的数据来看，我国的外汇储备已经达到了13326亿美元，其中大约有2663亿美元是在半年之内增长出来的，比上一年同期增长了之多。在这样的前提下，央行随之发行了超过十万亿人民币，用来购买这些外汇资产。
十万亿人民币流入经济体系内，所造成的冲击可想而知，当这些资金中的一部分流入楼市之中时，房地产市场想要继续保持平静，恐怕就不那么容易了。
假如说流动性过剩是由制度性因素所造成的，那么楼市资金中的第二大来源，恐怕仍然要归结到制度上来，这就是中国经济社会中失衡的收入分配。
阳光之下，再无新事。对于中国而言，收入分配失衡的问题也早已不再是什么新鲜的话题。根据官方公布的数据，中国的基尼系数①早已超过了，而在独立经济学家的判断中，这个数字可能会更高——甚至会超过。即使刨除掉*和灰色收入等问题，我国收入分配失衡的现象，也已经相当严重。
在《财富》杂志公布的一份报告中显示，在城镇最高与最低收入10％的家庭间，其收入差距已经达到了31倍之多，这样的数据所反映出来的问题是：中国的社会财富高度集中在高收入阶层，由此导致了中国经济结构的严重失衡——消费低迷、投资与进出口贸易空前旺盛。关于这一点，我们在后面还要谈到。
投资过热的结果，就是大量的资源被投入到了那些会带来高回报的领域，而房地产市场的回报率又大大高于其他可投资的产业。这就再次在制度上为中国的过热楼市，过高房价提供了资金上的基础。
造成楼市中资金膨胀的第三大原因，尽管和民众有着莫大的关系，但实际上认真思考一下，其本质仍旧难于摆脱制度上的影响，这一点就是居民储蓄的转移。
不论许多专家、学者如何讳言，中国的通货膨胀现象，始终是笼罩在经济体系上空的一层阴霾，尽管央行有着加息的举动，但在这样的前提下，扣除利息税之后，人民币实际上是以负利息的面目呈现在公众面前，购买力的下降、货币的贬值已经成为了不争的事实。
于是，面对着手中财富不断缩水的现状，中国民众将资金从银行中取出，转移到投资领域，已经成为了自救的本能行为。而我们看到的储蓄率负增长现象，正是源于这样的现实。
在这几方面因素的共同作用下，中国可用来投资的资本变得空前地充裕，尽管我们在资本领域还只能算是贫乏，但当这些资本集中在房地产市场当中时，便自然呈现出总体资金过剩的态势。这其中既包括了社会富裕阶层将高度集中于其手中的社会财富进行投资的要求，也有着普通民众不希望手中的“保命钱”过度缩水的殷切期望。
那么，为何这一富一贫两大阶层，都会将房地产市场当作最好的投资选择呢？有关这个问题，我们就要从中国的特殊国情说起了。
狭窄的投资渠道
在过去的几年中，“世界工厂”这个词被各方媒体广泛地使用，在说出这个词的时候，往往带着一种“工业霸主，舍我其谁”的感觉，似乎炼出了更多的钢、造出了更多的吸管、袜子和衬衫，我们就成为了世界上屈指可数的制造业强国。
然而我们知道，在今天这样一个因为信息技术而变得更加紧密、方便的互联世界中，世界本身变成了一个巨大的工厂，而原本相对独立的各个国家，则随之变成了这个大工厂中的一个个小车间，在这样的情况下，再寄希望于成为那种由一国垄断整条产业链生产的世界工厂，无疑带着一种异想天开的色彩。
在这样一个“大工厂”内，各国的角色由它们各自的资源禀赋与比较优势决定，不难看出，在整个国际化分工中，中国依靠着低廉劳动力价格的优势，担任的是“装配车间”的角色，其低端位置不言自明。
然而，就是这样一个低端的“装配车间”角色，长期以来却一直为我们所津津乐道，并且不遗余力地让自己看上去更符合这个角色。
在这样的“努力”下，直接结果是我们长期徘徊在低端的生产型产业中，更严重的是，在这些低端产业内，中国已经处于严重的过饱和状态，甚至是过度竞争、恶性竞争状态。
这种制造业的低端产能严重过剩的结果，是造成大量生产能力放空，一个很明显的证据是——在国家统计局统计的382种主要工业品中，87％的产品都已经严重供过于求。
当中国陷入了低端的膨胀之中后，以引进资金和技术为主的发展历程，就变得离我们越来越远了，无论是政府还是学界，都已经认清了这个事实——中国的自身技术积累和创新能力，都远远不够支撑产业快速升级，反过来，只能用高回报率的产业领域来吸纳过剩的投资需求，陷入了一个由产业畸形发展造成的低水平陷阱。
这样的情形虽然听起来很糟糕，但是却并不严重，因为在经济欠发达国家中，这类问题绝对难于杜绝。让一切变得更加糟糕的是，在中国所有的产业领域里，吸纳资金能力最强，利润率也最高的行业，都被国家所垄断和掌握。而且这种垄断与掌握，甚至已经浮于水面，成为了公开的政策意图。
早在2006年12月底，国资委发布了著名的“国控文件”，吹响了国进民退运动的号角，在这份文件中表明，在军工、电网电力、石油石化、电信、煤炭、民航、航运这七大领域中，国家要保持着“绝对控制力”，而在装备制造、汽车、电子信息、建筑、钢铁、有色金属、化工、勘察设计、科技等九大行业里，国家也要保持“较强控制力”。
在这样的情形之下，绝大多数的投资领域都已经成为民间资本的禁地，这些领域是普通民众绝难企及的，一个很典型的例子是，在上世纪90年代中期，那些手持巨资的温州商人，纷纷前往西北、东北去投资矿山、油井、煤田、而在国家收紧垄断力度之后，这些豪情万丈的投资者终于不得不黯然离场。
那么，现在我们的问题就来了，这些被清理出场的投资者究竟会去哪里？他们手中的资金，又究竟会去哪里？
答案很简单，正是在国家垄断政策的影响下，这些投资者转向了房地产市场，成为了交易中买方主力，这就是后来大名鼎鼎，风云一时的“温州炒房团”。
我们在这里旧事重提，其用意就无非是为了说明这样一个问题：在中国的独特国情之下，民众无论贫富，其投资渠道都已经被严格地限制在极其狭隘的领域内。回报率高的领域难于进入，回报率低的领域又不屑进入，在“国家垄断”与“政府控制”的铁臂合围之下，民间的资金无论多寡，都只能选择绕流。
按照常理来说，当资金在产业领域方向上受阻的时候，可以选择在空间上进行扩张，在中国这样一个地域广大的国家内，这无疑是极其有利的选择。然而，中国偏偏又是一个地域经济高度不均衡的国家，譬如，仅就东西部来说，其发展的不均衡状态，就使得产业链、人才分布、基础设施都呈现出高度集中的形态，而这又使得产业投资的空间转移和区域均衡绝难在短期内实现。
当资本在产业间被垄断压制，难于实现突破、在区域间被客观因素限制，难于实现扩展的时候，实际上就意味着资金在客观上已经再不可能大量进入实业领域，而实业领域的回款速度之慢，回报率之低，也使得投资者们不愿青睐于此。
于是，这些被驱赶出来的资金，便只能选择较为虚幻的资产领域进入，其一为股市、另一个便是楼市。关于流入股市的资金究竟发生了什么故事，我们在后面会有专门的叙述。而楼市的过热，却因为这些“洪水猛兽”般资金的涌入而铸成今日局面。
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弊端重重的地产市场结构
民众缺乏良好的投资渠道，已经是无可争论的事实，我们刚刚从大格局论述了这一问题，假如立足于民众的微观视角，这种感觉必然会更加深刻。
不过，这个问题我们要留给后面的篇幅，在这一节中，我们要说的则是另外一个话题——房地产市场的独特结构。
在任何事物的变化过程中，都存在着外因与内因两种制动性因素，在这里，如果说流动性过剩与投资渠道狭窄，构成了房地产市场过热的外部因素，那么这个内部因素，便注定要归结于房地产市场独特的结构。
在我们的一部分媒体中，经常会出现关于批评地产商操纵行为的文章，这一类文章有着良好的意愿，的确，在中国的房地产市场里，的确存在着数量不菲的“幕后教父”，如同操控提线木偶一样将房价上下拨弄，从而造成了楼市过热、房价过高的局面。
这样的观点当然有一定的道理，不过，如果将楼市过热的原因完全归结于地产商的操纵，便未免有挂一漏万之嫌，比起地产商的操纵，更主要的原因在于中国的地产市场实在缺乏自我调节能力。
按理说，像一个资金持量如此巨大的行业，资本的力量理应相当强大，唯市场的意志马首是瞻，实现市场的自我调节更是不在话下。那么，究竟是什么原因，造成了这样一个市场失灵的局面呢？
这个问题的根源，其实还是停留在制度的层面上。
我们都清楚，在中国的特定环境下，土地的产权归属自不必说，即使是土地的转让、审批权限，也都掌握在政府的手中，这样一来，无形中便相当于政府垄断了土地一级市场，形成了“政府垄断土地供应，开放商寡头控市”的局面。
在分税制改革之后，地方政府的财权相应地减少了，而地方经济的发展却一刻也无法放松，加上公共服务、公共产品的压力，使得各级地方政府无不面对着资金短缺的困扰。
这样一来，大宗的土地出让金、房地产相关税费收入，就成为填补地方财政资金缺口的最主要力量。为了解决自身的财政收入问题，地方政府在决策上便倾向于压缩土地投放，借此吊足土地需求者的胃口，为自己创造出高收益，然而这种压缩仅仅体现在时机上，也就是在投放次数上实现“缓供”，与此相对应的是，在土地的面积上，政府却倾向于大面积的出地，以此来制造惊人的收入，用来平衡财政上的缺口。
当中央政府在财税制度上作出调整，当地方政府在政策领域着意如此时，就开发商而言，无疑意味着对行业垄断寡头的培养。
在土地动辄以大地块的形式，一次性地投放在市场中时，其价格几乎每一次都停留在数亿元甚至十几亿的量级，没有实力的地产开发商根本不具备这样的竞争能力，在历次大浪淘沙般的竞争中，小的开发商便被逐渐淘汰出局，成为了体制下的牺牲品。反过来，我们看到，那些被各大传媒炒得如火如荼的“地王”，那些最终拿到地块的赢家，总会是那几位地产巨头的熟悉面孔。
我们在经济学常识中可以得知，当一个行业中出现垄断与寡头的时候，总会有控制与价格弹性的欠缺随之而来，当小的开发商陆续出局的时候，这些原本应当作为市场补充的成分便随之缺失，无疑会导致行业产品的价格上涨。
举个简单的例子来说，中国现在的97号汽油价格已经高达每升7元以上，而在美国等经济发达国家，这个数字大概在3元左右，之所以会存在如此大的价格差距，原因就在于垄断。由此看来，当房地产领域中蔓延出垄断趋势的时候，就必然会得到价格高涨、社会福利降低的结果。
当房地产市场的结构中出现这样的情况时，市场的自我调节能力自然也就被降低到了最低的水平，因为即便市场本身出现了价格的理性回归，垄断者和寡头们也会通过人为的手段，制造出市场紧缺的现象，将价格再次拉动上去。
靠行政手段调控房价的陷阱
从上面三节的讨论中不难看出：可用资本过多，投资方向过于狭窄，加之市场结构过于独特，在这三大因素的共同作用下，使得中国的房地产市场始终呈现出过热的局面。
事实上，政府对于房地产过热现象的认识，要远比我们清醒得多，从近两年来国家对房地产领域所发布的一系列调控措施，就可以看出政府对于这种趋势的警醒。
远的不说，仅在2009年年底的半个月时间内，包括了住房建设部、国土资源部、财政部、计委等多个国务院职能部门，就势如风火般地出台了一系列房地产调控政策，比如著名的“营业税征收2改5”②，再到后来的“国四条”③，再到“拿地首付不低于50％”，从“5年内普通住房转让差额征收营业税”再到“督办全国18宗房地产闲置土地”④。如此多的调控手段，在让人眼花缭乱的同时，也不免产生出新的幻想与期盼。
然而，在这些琳琅满目的调控政策背后，所埋藏下的却未必是房价理性回归的契机，因为从我们的理论体系中来判断，这些政策尽管看起来严厉无比，却并没有动及房地产业的根本，特别是对于以上我们提到的三大因素，更是没有太大程度的触及。
我们不妨来看一下，对于我们提到的三大因素，这些措施究竟会有怎样的影响。
“营业税征收2改5”，以及“拿地首付不低于50％”，其用意在于限制开发商拿地炒作、囤积地皮的意图，然而在当前市场热度极高的情况下，这种措施对于那些有实力、有意愿拿地的大开发商来说，很难说会有什么效果，甚至会让他们更有意愿和能力去获取土地，以便变本加厉地囤积居奇，获取高价收益。
有人会提出质疑，当政府提高税费、人为设置这些交易障碍的时候，不是无形之间增加了交易的中间成本吗？不是同样会对开发商形成限制吗？
的确，我们不能否认这两条政策会起到上述效果，但是请不要忘记，任何房地产商都不会甘心忍受这种中间成本，反而会将它们在交易过程中转移到终端购房者的头上，其结果反而进一步推动了房价的上涨。
“督办全国18宗房地产闲置土地”的用意，在于限制开发商囤积土地，从规范房地产市场制度的角度来说，这样的政策富有远见，然而假如这样的政策被地方政府“缓期执行”、“选择性执行”的话，这条政策的价值恐怕便要大打折扣，更可怕的是，一部分开发商继续囤地，一部分开发商却不得不迅速开发土地，无疑会让已经形成垄断局面的房地产市场更加恶化，因为在这样的政策下，大地产商总是有办法自保自救，真正去执行政策的只有那些资金缺乏、实力有限的小地产商，像这样的政策，无异于“只打苍蝇、不打老虎”。
至于“国四条”这样的举措，在更大程度上只停留在态度的层面上，由于缺乏实施细则，它最终的结果很可能成为四句响亮的口号，而非四记真正打压房价的重拳。
由此来看，面对当下这样一个过热的市场，用这些短期性、限制性的措施，实在是很难起到尽如人意的效果，当我们所说的三大因素不能被很好地解决时，房地产市场过热的根源就不会被堵住，甚至于会帮助其蓄积起更高的水量，导致一场灾难性的后果。
事实上，在这些政策发布的同时，其效果也就被注定好了——从每一次政策性调控后的效果就可以看出来，几乎每次调控过后，房价都会出现一次报复性的上涨。
说到了房价的上涨，那个关键性的问题也就呼之欲出了。其实，在民众的期盼与幻想之中，最关注的问题只有一个——在国家出台了如此多政策的前提下，房价会在短期内回归理性吗？
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房价会在短期内回归理性吗
实际上，包括笔者在内，许多研究者以及专家都会被反复地问到这个问题——近期内，房价会出现下跌趋势吗？
想要回答这个问题，既简单，又困难无比。
说这个问题简单，是因为这个问题的答案无非三种：会、不会、不清楚。说这个问题困难，倒不是因为这种趋势无法判断，而是某些局面一旦已经形成，在客观上便已经无可奈何，无话可说。
其实，和世界上许多事情一样，如果一旦发生了，就注定永远无法回归到从前。因为覆水难收，因为时光无法倒流，借用一句历史读物上常常出现的话来说，就是历史是无法重演的。
当很多事情行进到积重难返的程度上时，所能做到的就是承认那些既成事实。
拿国家所实行的政策来说，其用意无非是促进民生，保障和谐，让民众能够得到安居乐业的环境。然而，当前房地产市场中种种问题的形成，不也正是由于经济改革中长期积累的政策缺陷和结构失衡所带来的吗？
当某些问题的形成机制无比深远的时候，想要着手解决它们，也就必然需要从长期来进行考虑，无论是实施过程还是最终效果，都绝非可以“只争朝夕”。
从政府所实行的一系列政策措施来看，其短期性已经是板上钉钉，政府的急迫与期冀跃然纸上，甚至不惜重拾传统，采用各种计划性、行政性的手段，把市场性问题、经济问题解读成政治上的任务。
正是由于这样的存在，使得无论中国的楼市呈现出怎样的形态，政府对于市场的控制，都不会在短期之内彻底放松。可以说，在政府力量这只看得见的手作用下，房价的上涨也好，下跌也罢，都不会遵循着市场的规律，也同样不会遵循着民众的意愿。
这样看起来，与其预测房价的涨与跌，倒不如去预测政府的利益取向，与其去挖空心思地为�