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是这种合谋之结果。既然报道已经把这些问题披露了出来，那么相关的职能管理部门也会知道其问题之要害，也预示着最近对房地产市场土地出售问题全面整顿新的高潮开始。
有媒体报道，深圳有一家较大的房地产中介机构的总经理携款逃跑。还有媒体说，这种现象的出现，不仅预示着无论是房地产开发企业还是中介机构都面临着资金链断裂的问题，也预示这些地方的房价并非如政府公布的数据那样阳光一片，反之可能会成为房地产市场价格调整的拐点。对此，尽管我们不能够断然结论，许多方面还得进一步观察，但是显示出的问题意义是重大的。
总之，国内房价暴涨已经有一些时候了，中国是不是只有上涨而不可下跌的房价呢？这岂不是与市场的基本规则相违背吗？就如目前的股市一样，早些时候不也是有许多人在说中国的股市会如何如何吗？股市的价值应该如何来重估吗？但市场给予答案是谁也逃脱不了市场基本规律的，市场的价格永远是上下波动的，从来就没有只涨不跌的价格。对于中国房地产市场，难道它能够超越市场的基本法则吗？（本文定稿于2007年11月20日）
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楼市快速上涨价格会出现逆转吗
对于当前的国内房地产市场，一边是政府部门公布的数据，房地产市场价格还在持续上涨。比如，据国家发改委、国家统计局近来发布的最新调查显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨％，再创2006年以来的新高。二手房市场10月份70个大中城市住房销售价格也同比上涨。而深圳与北京这样一线城市房价上涨最快。
另一边，从媒体传来的消息看，深圳楼市继续着8月份以来的市场成交低迷状况，10月份深圳新房市场日均成交住宅不足60套，较9月份下降一半以上，而11月上旬，深圳新房日均成交仅在30套左右。而曾经以半年上涨四五成的数据演绎着特区速度的深圳房价近来也开始松动。
与深圳相邻的广州同样是楼市成交低迷。10月份，广州十区商品住宅签约量为4502套，较上月下降；其商品住宅均价为11973元／平方米，环比增长。进入11月后，广州楼市成交低迷状况将更加严重。
在北京和上海，尽管房价依然坚挺，但成交量成急剧萎缩之势。中国指数研究院监测的数据显示，11月5日至11日这一周，上海楼市尽管供应量有一定幅度增加，但住宅类房源仅成交4332套，比前一周的5457套跌了。
同样，在北京，住宅的成交量也在急剧萎缩。根据北京市房地产交易管理网的数据，11月5日至11日这一周，北京市期房住宅日均签约量比前一周每天少了近100套。9月和10月，北京期房住宅的日均成交量都不大，分别为391套和404套。
看到这些数据，有人会问，早些时候快速上涨的房价是不是会出现根本性的逆转？如果逆转又在什么时候开始？如果不是逆转，这种高房价下的成交量萎缩以及部分城市房价的下跌，是不是国内房价上涨楼市的短暂喘息？
对于这样的现象、这样的问题，如何来判断、如何来回答？关于房价的社会评论之多，网络关注度之高，相关文章的浏览量之大；说明不少值得深思的问题。
一是由于房价快速上涨、目前房价过高，绝大多数民众都希望过高的房价能够有所下降。也就是说，快速上涨的房价逆转是国内绝大多数民众的希望。二是过高的房价已经激起了绝大多数民众与房地产市场对抗的心理，这就使得已经把房地产市场价格过高的经济问题开始转化为社会问题及政治问题。可以说，如果中央政府对此不能足够重视，那么它给整个社会带的问题会更多、更为严重。三是对房价上涨的松动，绝大多数民众希望政府的政策能够有所作为，但是根据过去几年的经验，民众既希望但又不太敢相信政府的政策对房地产市场的作为。正是抱着这样一些心态，太多人都对目前房地产市场形势变化十分关注，特别是希望我们的媒体、我们的政府能够给予他们一个清楚的答案。
对于当前房地产市场的形势，我们如何来理解，又是如何来判断？大家应该从下几个方面来思考。
一是房地产是一个生产周期性较长的行业，价格变化往往也会反映在较长周期中，因此，如果房地产市场价格发生了逆转，大家也不应该太着急，不要希望有立竿见影的效果，而是要静观其变，这样才能有利于个人根据自己实际情况作出合理的决策。
二是房地产是不动产。国内房地产市场是由一个个分割的市场组成的，因此，各个房地产市场的价格变化也是不相同的。既然房地产是一个个分割的市场，因此各地房地产市场发展的程度、价格高低及涨跌程度也是不一样的。因此，不同城市的民众不可用同一标准、同一方式来判断当前各地的房地产市场形势，而要根据各地不同的情况作出不同的分析。这样不同地方的民众才能够对自己所在的市场作出清楚的判断。
比如说，国内一线城市早几年的房价上涨快，特别是一些城市房地产炒作较严重，那么这些城市的房价泡沫成分就会高；而内地一些城市，由于起步晚，发展慢，价格水平可能还停留在比较低的水平上，因此房价的泡沫成分也就可能小。在这样的情况下，如果房地产市场出现价格上的逆转，它也应该是一个一个地方、一个一个城市，而不是全国性逆转。尽管从这两年房地产市场增长情况来看，国内房地产市场基本上掀起了全面投资过热的高潮，但实际价格上涨差异性仍然很大。
正是在上述意义上，国内各地方房地产市场的调整，必须具备以下几个条件。
一是当地房价早几年的上涨幅度及将这种房价上涨幅度与当地居民的收入支付水平来比较。如果房价上涨过快、上涨价格过高，与居民实际收入水平或购买能力差距大，那么居民消费能力就小，房地产泡沫就会较大，那么这样的地方房价调整就会快一些或早一些。
二是目前房地产市场发展模式重新认识并改变的程度。如果政府决心要改变目前的房地产市场发展模式，那么房地产市场的重大利益关系就得调整。对此，十七大报告已经给出答案，住房就是民生。因此，从最近出台的24号文件、359号文件及39号令来看，政府房地产市场发展模式将发生重大的调整。如果房地产市场的发展模式有重大的调整，那么目前房地产市场的利益格局就会发生巨大的变化。尽管早几年政府关于房地产市场的政策有许多不理想之处，但是从这几年的文件已经可以看到这种利益关系调整的曙光。
比如，对于房地产市场发展模式，24号文件、359号文件、39号令，有了一个明确的态度。也就是说，中国房地产市场应该是消费者的市场，应该是解决居民基本居住条件的市场。对于房地产市场的投资者，当然政府的政策也不反对，但是既然是个人投资，是为了增加收入，那么个人投资房地产就得承担风险，就是按照市场的价格与机制来做。在这样的政策条件下，如果个人觉得这个房地产市场投资风险过高、投资收益不理想自然进入这个市场的人就会减少。
三是政府如何把一些房地产市场的基本原则转化成可操作的政策。房地产市场可以通过银行信贷、税收、住房保障等政策来调整。比如，359号文件对于第二套住房的界定。尽管这种第二套住房界定争论十分激烈，最后国内商业银行的主流意见还是采取更为公允的方式对第二套住房给出了清楚的界定。这些界定，对购买第二套住房的投资者来说，市场准入门槛并没有提高多少，但其影响是相当大的。
对此可以看到，尽管就目前的情况来说，各家商业银行对住房按揭贷款竞争十分激烈，但是国内商业银行在基本道义上仍然是站在绝大多数人利益一边。再就是从商业银行防范风险角度来看，国内商业银行这样做也是有利防范其风险的，美国的次贷问题已经给国内商业银行敲响了警钟。
同时，我们也应该看到，359号文件对目前房地产市场住房的消费与投资的区分，不仅提高了房地产投资者进入市场的门槛，也增加了房地产的投资者进入这个市场的成本。如果国内房地产市场如其他国家那样对房地产投资有更多的限制条件的话，那么国内居民对房地产市场投资肯定会更加减少了。现在的问题是，不仅对国内房地产市场投资者要有比较多的限制，而且要对境外的进入中国的房地产市场的投资者进行严格的限制，甚至于采取严格禁止的原则，而不是目前所采取的居住原则。如果这样，房地产市场的投资需求减少，房地产市场发生较大的变化就容易了。
可以相信，随着政府信贷政策进一步紧缩，随着房地产税收制度进一步完善，那么政府对房地产投资限制会更多。只有这样才能让国内房地产市场真正持续健康发展，才能真正让国内民众的居住水平或居住福利水平不断地增加。这应该是落实党的十七大报告的重要方面。
如果是这样，我想这些条件已经在向有利于绝大多数民众的方向调整。特别是党的十七大报告，明确地指出了住房的民生性，指出了房地产市场发展就是如何来保障居民的基本居住权利的问题。因此，我们应该相信中央政府一定会努力化解目前房地产市场的矛盾与问题，来保证房地产市场的健康发展。这些就是国内房地产市场快速上涨价格能否逆转的条件。（本文定稿于2007年11月19日）
房价的下跌对谁影响最大
这几年来，每到年底，总是会有人在说第二年的房价会如何涨，房价上涨有多少理由。特别是在网络盛行的今天，总是有一些人在网上天天叫喊房价会上涨。甚至于有人会问出，“如果房价下跌，谁会先哭”这样好笑的问题。其实，对于这个问题需要来回答吗？因为，从最一般的常识来看，或只要是一个正常人，其答案早就写在那里，根本就不需要来回答。如果有人硬是要把此问题说得明白点儿，那么，房价下跌最先哭的当然是这些天天叫喊着房价会上涨的人了。
很简单，如果这些人不是被房价下跌早就吓得胆战心惊了，不是早就因房地产市场风吹草动而吓得不敢动弹了，他们哪会有这么多时间来天天上网叫喊呢？其实，面对房价即将下跌的房地产市场，这些人在束手无策，只能采取各种手段来混淆视听，来告诉房地产市场，房价如何不可能下跌，而房价下跌了，就会对谁不利，就会让谁来先哭。但是在一个真正的市场经济中，市场的核心是由每一个人自主决策的，是个人根据自己的情况或约束条件来作判断，而根本不需要他人来告诉他市场发生了什么，更不需要他人告诉价格的变化会对自己有多少影响。而为什么这些网上的人会天天在网上说，房价下跌谁先哭，就在于这些叫喊者自己要先哭了，希望通过这种混淆视听的方式让他人来替代自己哭。恰恰相反，他们越是这样叫喊，越是证明其心中恐慌，越是证明这些人担心房价的下跌而欲哭无泪了！
还有，房地产市场常识早就让绝大多数消费者十分明白，如果房价下跌，对于购房消费或自住的民众，房子购买后，其价格的高低对其使用的效用不会增加也不会减少。房价下跌于他们对住房的消费根本不会产生什么影响，因为住房效用并没有因房价下跌而改变。
而对于没有购买的绝大多数民众来说（占比重应该在80％以上），不会有哪一个民众会告诉房地产市场，对于同一房子，他只愿意出高价购买，而不愿意出低价购买。因为，任何消费者，购买物品时，在同一质量上，肯定是价格越低越好。在这样的情况下，任何购房的潜在消费者，在价格低的时候进入市场，同样的货币可以购买更多的东西或产品，何乐而不为？难道这些消费者会不愿意吗？
当然，这些网上叫喊的人认为，房价下跌，会增加银行风险，最为担心的人可能是银行。那么，房价下跌，银行风险在哪里呢？先讨论房价下跌银行的风险有多高？如果个人按揭贷款首付是二成，那么，我们的房地产市场已经发展近8年了，如果已购买的商品房按揭时间平均为16年，已购买者已经平均还款了4年，那么，这些按揭的商品房已经由个人支付房价的平均成数在40％左右，如果以一个平均数计算银行住房价格下跌的风险，那么只有房价在下跌40％以上，银行才面临风险，而房价下跌小于40％，银行根本就不存在着风险。
毫无疑问，受房价下跌影响最大的除了这些天天在网上叫喊要房价上涨之人外，还有目前房地产市场大量的房地产投资者及房地产开发商。因为，房地产作为投资品，他们是需要他人来接最后一棒，如果这最后一棒没有人来接，那么套自己手上不是麻烦了吗？这也就是房地产开发商及房地产投资者的担心所在。
因为，按照Gordon的经典资产定价理论，资产的价格是以资产的收益和利率的未来值为基础的，而这两者又是不可观测的。因此，对于住房的市场价值想从根本上用客观数据找到它的均衡价值是不容易的，因为对这些变量未来趋势的预测会更多表明投资者的主观情绪。也就是说，对住房的价格并不能用客观数据来发现市场的均衡价格，住房的价格更多的是投资者主观情绪的结果。这也就是资产价格容易产生巨大波动的原因所在。
投资者都十分熟悉，华尔街有一句名言，“市场是由两种力量驱动的：贪婪和恐惧”。在美国著名的金融学家希勒教授看来，在投资市场，投资者的从众心理，必然会使得后来的投资者不断地做别人都在做的事情。如果这种力量是乐观或贪婪的，那么市场就会持续繁荣；反之如果这种力量是悲观或恐惧的，那么市场的价格就会立即发生逆转。而且在市场繁荣的时候，投资者往往都会忘记以往市场上崩溃时的惨痛教训而大量地涌入市场。
因为，投资市场的繁荣不仅会增强投资者信心和期望，而且也会使已经进入的投资者哄抬或操纵市场的价格，以便吸引更多的投资者进入。而这种从众行为的循环往复，也就会产生一种放大机制。希勒教授就把这种放大机制归纳为投资者的反馈理论。根据这种理论，房价最初价格的上涨会导致更高的价格上涨。这是因为投资者需求的增加，会使得最初的价格上涨信号反馈到更高的房价中。而第二轮的房价上涨信号又会反馈到第三轮的房价上涨上，然后反馈到第四轮等等。在这种情况下，房子最初的价格上涨信号显然被无限放大了，产生远比其本身所能形成的更大幅度的价格上涨。
目前为什么房地产市场上总是有许多人天天在说房价要涨，房价不能下跌，根本原因就在此，就在于他们不断在向市场发出价格上涨的信号，以便让市场其他的投资者也涌入这个市场。这样不仅容易炒高房价，而且可以找到他人来接房价上涨的最后一棒。这样先进入的投资者就方便逃走并赚到大利！所以，目前国内房地产更多的是房地产开发商及先入投资者意愿的投射，是先入投资者对房地产市场价格上涨信号的无限放大，是他们诱导中小投资者更为踊跃地进入市场。问题实质就在这里。
也就是说，房价下跌受到影响最大的是房地产市场炒作者或投资者，是房地产开发商，然后才是银行及地方政府。而对于购买房子自住者来说，其影响很小；但对于没有进入房地产的人来说，任何房价下跌对他们都是有利的；而对中央政府来说，房价下跌既能够为和谐社会创造条件，也能够让国内房地产市场真正市场化，改善民众住房福利水平及减轻政府的财政负担。（本文定稿于2006年12月15日）
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房地产市场投机炒作为何盛行
这里的投机是投资的一部分。国内房地产市场为何会投资炒作盛行？首先，它与房地产产品的特殊性有关。因为，对于房地产来说，它既是消费品，而且是现代文明社会的生活必需品；同时，它又是投资品。住房的价值高昂性、耐用性及区位惟一性等使房地产具有很好的投资价值。
既然房地产是一种特殊的商品，现代国家对住房一般会给予一定的界定，以便首先保证该居民基本的居住权利与居住条件。比如说，美国房地产市场发展宗旨就是要生产安全舒适、绝大多数居民都有支付能力购买的住房，所有的房地产政策都围绕这一宗旨而发。
但是，对于中国来说，由于房地产市场发展时间太短，政府没有一个清楚的房地产发展模式。在这种情况下，中国的房地产市场的住房，既是投资品，又是消费品。如果政府部门不能够把房地产市场的发展模式界定清楚，如或是投资品，或是消费品，那么政府各个部门及地方政府就可以根据自己的需要来界定住房的不同性质并采取不同的政策。
比如说，政府扩大国内居民内需，要让GDP上去时，政府就把房地产界定为消费品，采取各种政策让居民进入房地产。这样居民消费、内需就扩大了，GDP增长了。还有，如果住房是消费品，政府就把银行的利率压在一个很低的水平上。为什么？利率高了，居民住房消费就可能没有支付能力来承担，也会增加居民住房消费的成本。
政府又把住房看做是一种投资品，特别是我们国家统计局把这个住房计算为投资品。既然住房是投资品，居民购买住房就没有限制了。一个人可以买一套，也可以买两套，也可以买三套，买一百套。特别是在我们现在房地产市场的投资与消费没有区分、没有限定的情况下，政府出台一系列增加住房消费的优惠政策，比如在房地产个人以按揭消费政策把利率压得很低的情况下，那么投资者就可以利用银行的低利率优惠政策，利用房地产市场便利的融资工具与金融杠杆，然后用从银行按揭融资进行巨大的房地产投机。大家可能知道，在2005年的时候，上海有个居民，借了银行7800万买了128套住房。这就是政府信贷政策的结果。
还有，既然住房是消费品，那么对全国中低收入民众来