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六、住宅小区要有哪些配套设施
配套设施也是目前商品房购买的一个重要衡量因素，每个开发商在做楼盘的市场宣传时都会特别强调其在配套设施上的优势。那么，购房者首先要清楚配套设施指的主要是哪些设施，怎么来衡量。
一般来说，配套设施是指与小区住宅规模或者人口规模相对应的配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。道路主要是指小区内的道路以及小区与城市公共交通路线相连接的道路以及相关设施。公共绿地是指小区内的绿地建设，这一点因为与社区环境的关系比较密切，我们放在下一节来讲述。因此，这里讲的主要是公共服务设施。
公共服务设施可以分成两类：
第一类是与基本居住有关的各种公用管线以及设施，包括水、电、天然气、有线电视、电话、宽带网络、供暖、雨水处理、污水处理等，这些设施保障基本居住需求的满足；
第二类是与家庭生活需求有关的各种公共设施，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理等设施，这些设施是对基本居住需求之上的更高生活需求的满足。
衡量理念：把握必需 勿求完美
对于配套设施的衡量，许多人的认识是越全越好、档次越高越好，其实，这种认识对于上面讲的第一类的公共设施是可以的，但对于第二类的公共设施，在目前的房产市场环境下并不现实。为什么这么说呢？第一，它的投入更大，这一点无需多说；第二，这些设施的建设不仅仅依赖于开发商的实力和运营能力，还与政府的市政规划、其他单位的合作有非常重要的关系，比如教育配套，与教育行政主管机关有关，与学校有关，还有邮局、银行等的开办，开发商都无力左右；第三，在楼盘销售完毕之后，这些设施都是由其他相关单位来负责，因此这些设施的实际运营，开发商很难保障也不愿保障，而购房者想让开发商继续负责也很难办到。因此，这些方面单靠购房者与开发商之间的合同是很难解决和约束的。因此，在这种基础上求全实际上是一种奢求，很难实现。
第22节：第二章 选房看房（5）
除了上面说过的第一类设施是必需的之外，每个家庭的情况对配套设施的需求是不完全一致的，考虑可以有所侧重。
1。银行、邮局、超市、餐馆等生活必需设施这些设施对于现在的城市生活来说基本是必需的。对于这些配套设施，衡量的因素其实主要不取决于开发商的承诺，而是要考虑楼盘的规模、所处的位置、小区入口、交通条件等这些客观因素，因为这些设施都属于盈利性的，相关机构在开办的时候主要考虑的是客观条件。比如：超市的选址会考虑地理位置、人口密度、居民收入、交通、消费水平和租金。邮局的配置按照有关规定，居民区在7000人以上配所，l万户（3万人）以上配局。银行的设立考虑因素会更广一些，一般不会在每个小区设分支机构，而是会综合考虑周边的状况来选址。因此，这些具有盈利性的配套设施，购房者可以通过这些客观因素来判断，也就是说，具备这些因素，开发商即使没有承诺也会有。总之，如果小区的基础条件好，其他生活配套设施也会跟着好，如果基础条件不好，其他方面也很难保障。
2。教育设施教育设施对于现代家庭越来越重要，近几年，楼盘销售时打教育牌的越来越多，方式有：开发商与邻近的学校签订协议，购房者的子女可以入读或者以某种优惠条件入读，所谓的〃名楼 名校〃的模式；联合办学，开发商与学校联合在小区内建分校；开发商自己办学，师资上与学校合作，等等。对于教育设施，购房者的考虑应该是：（1）周边的公共教育系统如何；（2）距离的远近和交通情况；（3）开发商承诺的小区教育设施以及相关优惠条件的可行性如何，是否为教育行政部门所认可；（4）周边有没有可替换的教育设施。
3。医疗设施这一块对于老年人来说非常重要。但目前的小区在医疗设施的建设上还很薄弱，大部分的楼盘不会单独来构建这套设施。这其实不取决于开发商，而与国家的医疗卫生体制有关。在英美国家，社区医疗设施的建设是国家医疗体系的一个重要部分，我们国家目前的医疗资源分配还达不到这种程度，因此这方面不能指望开发商，购房者还是要主要考虑周边的公共医疗系统和交通情况，小区内能有基础性的医疗设施就可以基本满足了。
4。文化体育设施这一块主要包括非收费的开放性设施和收费设施，主要是会所。现在一般的小区都会有开放性的非收费体育健身设施，这方面的问题主要是日常维护，与物业管理的关系比较大。问题比较多的是会所。会所建设在这几年的房产市场中越来越重要，但引发的问题也越来越突出，主要集中在：（1）会所的产权问题会所的产权界定问题在近年来很突出，北京、深圳等城市都有大规模的集体诉讼，处理结果也很不一致。目前各方说法不一，比较而言，具有操作性的意见是：业主购房时如果公摊面积已摊了会所面积的，那么会所的产权应归全体业主所有。如果公摊面积没有摊会所面积的，且开发商能够出具小区会所建筑面积的独立产权证，开发商具有会所的产权。因此，我们目前有把握的建议只能是在购房时一定要与开发商明确公摊面积的具体所指，如果会所纳入了公摊面积，那么产权问题是比较容易界定为全体业主共有的，由此，全体业主可以委托业主委员会行使产权，以此来保障业主的利益。
（2）会所的运营以及费用问题当会所属于全体业主共有的时候，会所的运营实际应该由全体业主来共同决定。但实践中会所的运营一般是由物业公司负责的，而物业公司一般与开发商具有某种关系，这些关系是通过合同来确定的。但抛开所有这些关系不讲，会所的长期持续运营必须靠一种盈利性模式来支撑，所以长期的免费享用是不可能的，这一点购房者要清楚。其次，会所的运营与小区内的整体消费能力是相关的，当小区内的消费能力差别很大时，容易产生矛盾。所以当你考虑小区会所的时候，你应该与小区的居民定位挂起钩来，这一点可以广而阔之，也就是在选择楼盘时，尽量选择那些居民定位与你自身情况比较一致的楼盘，大家条件差不多，就容易和谐相处，也容易达成一致性的意见，有了这种一致意见，一些公用设施就好管理，对物业公司也能发挥更好的效应。
第23节：第二章 选房看房（6）
七、如何选择户型
买房子不是越大越好，户型设计很关键，而选择户型最关键的是你的生活需求，比如：你家的常住人口为几个人，有没有常来家住的客人，有没有孩子，孩子多大，有没有老人，你和你爱人的职业，是否需要在家办公，等等。总之，在选房子之前，先把这些需求想清楚，免得出去看房之后，被销售人员一通说道，见到漂亮房子一激动，就把某些需求给忘了，等把房子买下了，再想起来可就迟了，这就像老百姓常说的一句话，〃鞋子硌不硌脚，只有自己知道〃。
居室
选择户型的第一步是确定居室，也就是我们平常说的几居室。居室的概念是与卧室的数量相联系的，当然在同样的居室中根据餐厅、客厅、起居室的搭配又有不同。选择居室与个人的经济承受能力和购房的目的当然有关系，但主要与家庭中的常住人口数量有关系，这里我们主要从居住和比较经济的角度来说：
暂时没有结婚对象的个人买房最好选择一居，经济实力强一点的可以选择小两居，这样实用而且经济压力小，即使有富余资金，也可以用于创业，而不必全部压在房产上，同时小居室容易变现，将来调整起来也容易。
两口之家的年轻人买房最好选择两居，如果经济条件较差，也可以选择大一居。这样，两个人足够居住，将来有了孩子，一段时间之内也不必换房。这种房子也比较好转手，将来也比较好调整。
三口之家最好选择三居，因为孩子需要有独立居室，而且一般还需要有人照料孩子，同时三口之家很多都需要照料老人，要考虑老人来家居住。三居室的调整性能相对要差一些，但三口之家买房一般要考虑居住的长期性，尽量是一步到位比较经济。
人口更多的家庭理论上应该选择更大的房子，但其实分房而住也是一种不错的选择，也就是分别购买两处面积较小的房产，从总价来说相差并不大。一般超过三口人的家庭，要么是孩子比较大，要么是家里有长期居住的老人。但即使居室较大，同一居室里居住的人口多了，会降低生活质量，而且容易产生生活矛盾。城市生活已经不同于以前的田园式大家庭生活，越来越讲究私密性和独立空间。如果家庭成员的生活可以分别自理，分开居住对双方都更好一些，距离可以选择靠近一些，这样方便探视，即使在同一小区分房居住也比在同一房子居住要好。当然，我们这里说的不包括那些有特殊情况的家庭。
功能配置
确定居室之后的第二步就是考虑各个功能的房间配置是否合理。这个当然也与每个家庭的需要有关，我们这里讲的只是一般情况。好的户型设计一般应做到以下几点：
l。入口地方应该有一个过渡空间，也就是我们平时说的〃玄关〃，一是便于进门的时候换衣、换鞋；二是避免室内的情况在外面一览无余，尤其是有时会忘了关房门。
2。〃动静〃分区。动区是指活动比较多的区域，包括客厅（起居厅）、厨房、餐厅，其中餐厅和厨房应该联系紧密并靠近住宅入口。静区包括主卧室、书房、儿童卧室等，私密性较强。如果有双卫生间，带洗浴设备的卫生间应该靠近主卧室，或者与主卧室内部连通，另一个则应该与动区相连。
3。客厅（起居厅）应该开敞、明亮，面积最小不要小于14平方米，三口之家25平方米较为合适，太大也不合适，经济上不合理，而且过大容易失去温馨感、亲和感。还要注意客厅的宽度一般应在3。9米以上较为适宜，至少也应满足3。6米。客厅最好与阳台相连，有比较好的视野，能够看到户外景观，能够引进自然光，阳光照在沙发上的感觉会很好，客厅内的开门也不宜过多，否则不好摆放家具。总之，客厅是一套房子的门面，也是休闲、娱乐、团聚的地方。
4。卧室应该注重私密性，与动区避免相互干扰，主卧室面积不应小于12平方米，16平方米较为合适。三居以上最好有单独与主卧室相连的卫生间。其他卧室的面积可以适当小一些，经济上比较合理，卧室之间尽量相对独立，否则生活会非常不便。
第24节：第二章 选房看房（7）
5。厨房不宜太过狭长，要适合设计整体厨具、吊柜，进出方便，要留有放置冰箱的空间，建议用尺子量好冰箱的长、宽、高，冰箱的摆放还要不影响厨具、吊柜的正常使用。
6。卫生间不能太狭小，要留有马桶、洗浴设施安放的空间，使用起来还要方便，要有放置洗衣机的空间，还要有独立可靠的排气系统。同时，还要注意卫生间里的管道系统，不能影响正常使用。
7。房间的开间与进深的比例要协调，也就是宽度与长度，一般不宜超过1：2，太长就会形成民间说的〃猪肠子〃房间，不仅影响美观，也不便摆放家具、设计空间。
八、怎样选择房屋的朝向
房屋的朝向与采光和室内的温度都有关系。中国人传统的房子是背北朝南的，进口在南面，面南的房子称为〃正房〃，两旁东西向的房子称为〃厢房〃，从名字上判断，就知道〃正房〃比〃厢房〃要好，我们在这里就不详细说了，但在建筑设计上这是有道理的。所以在房产市场上，南北向的房子比东西向的房子价格要高也是一条不成文的规则。
现在的高层塔楼，开发商为了促进东西向房子的销售做了很多设计，将整个楼设计成类似圆形，以满足户户见光。但是，客观规律是不可能改变的。看到〃户户见光〃的广告时，不要认为朝向问题就不重要了，你要看你的房子是什么时候见光，是阳光还是月光，还要看是房子里的哪个房间见光，是客厅、卧室，还是卫生间见光。
了解朝向，一是尽量选择南北向的房子，二是要知道南北向的房子与东西向的房子应该是有价格差异的。对于大部分北方人来说，若让其选择居住方向，他们会不约而同地说要朝南。南朝向的房屋适合任何人吗？答案是不尽然。
从一般的设计规律来讲，南朝向的房屋大都是户型最大、面积最大，每平米单价最贵，整层中总价最高的。按照一般的定价规则，在同一层楼房中，南北朝向的单价差在600元～1000元/平米左右，而这差价仅意味着购房者购买的是每天享受阳光时间的不同。
那么怎样正确看待这寸时寸金的购买呢？
对于生活节奏紧张、工作繁忙，而经济能力并不是很雄厚的年轻人来说，选择朝北向的房屋比较适合。他们正处于创业阶段，早起晚归，工作辛苦，家里的阳光对于他们来说意义并不大。清晨太阳刚刚升起，他们已离巢而去，待到漫天星斗，方才踏上回家的路。不若添置些精美的家具，望着窗外阑珊夜色，亦尽享温馨世界。而且，一般北向房屋的户型结构比较合理，采光面积大，并不影响室内的光线，只是阳光直射的时间短些而已。
有人会问，北朝向的房屋冬天是否会很冷？
目前，建筑设计水平和建筑材料质量的提高使房屋保温不成问题（当然豆腐渣工程除外），双层中空玻璃窗的安装进一步提高了房间的保温隔热能力，从这方面来讲南北朝向是无差别的。而且，若你仔细观察，南北朝向不同的房屋，采暖设施的数量是不一样的。如果两个房间的面积相同，只是它们的窗户朝向南北不同，您会发现，北向房间的暖气片的片数比南向房间的多。这也是南北朝向房屋温差不大的重要原因之一。而且冬季的采暖费是按照平方米面积收费，并不会因为北向房屋的采暖设施多而增加任何费用。
如果你喜欢早起，建议您买东向的房屋，晨光能带给你朝气蓬勃的心境，让您的一天从冉冉升起的太阳开始。
如果您喜欢夜里工作，晚睡晚起，就不要让过早的阳光来打扰你。选择朝西的房屋，您会体会到夕阳西下的另一种意境。
如果您现在无忧无虑，每天在家里享受温馨的生活。您选择南向的房屋，坐在地板上，沐浴着阳光春日，喝杯茶，儿孙绕膝，也是羡煞世人！
总之，房屋东西南北，适合不同之人。但愿每一位购房者能够按照自己的意愿和需求选择适合之选，尽享生活的幸福时光。
九、如何选择楼层
楼层的选择有两方面的意义，一是实际居住方面的意义，居住方便、舒适，符合自己的实际需求，二是在经济上的意义，不同楼层之间存在价格上的差别，三是视野上的意义，住得越高，看得越广越多，风景尽收眼底。
第25节：第二章 选房看房（8）
楼层的居住差别
楼层在居住上的差别依据每个家庭的实际需求和偏好而定，并没有特别确定的规则，比如老年人最好住一层，免去上下的不便，有些年轻人喜欢住顶层，特别喜爱那种〃独上高楼，望断天涯路〃的感觉，所以自己的需求和爱好是第一位的。这就是我们常说的〃以人为本〃，房子是买来自己住，关键要自己喜欢，其他的说法只能当作参考。下面我们就来说一些参考因素。
楼房的1层一般不为人喜欢，主要的缺点是：视野比较差，没有住楼房的独特感觉，容易受小区内的噪音影响，门前户后容易弄脏，这些缺点是1层所独有的。但是上面说过，l层进出方便，比较适合老年人。还有不少小区为了促进1层的销售，将贴近1层的部分绿地赠送作为1层业主的私家花园，这对于那些比较闲暇的业主也是非常合适的。
楼房的2～6层属于俯视景观的楼层，可以俯瞰位于楼下社区的绿化景观。越是偏上的楼层越能欣赏到整个社区的花园绿地，对社区的整体设计获得最好的感受。不过没有电梯的多层住宅中，5～6层有上下的不便，尤其在装修的时候搬运东西比较困难。
6～17之间的楼层，很多已经看不到小区内的景观，虽然人在高处，但是有没有好的视野还得看每个楼盘的实际情况，许多楼盘往往只能看到对面的楼房，景观自然就会差很多。如果是现房，最好亲自体验一下，如果是期房，最好仔细看一下小区的整体规划以及了解周边的规划，尤其是阳台一侧的前面有没有高楼。可能当时觉得问题不大，但住的时间长了，如果每天的视野都对着一栋了无生趣的高楼，感觉会非常压抑，长此以往对人的情绪有很大影响，生活质量当然会因此降低。
17层以上的高层，一般视野上不会有大的问题，景观非常开阔。但越往高层受风力的影响越大，尤其在冬天，如果阳台朝北，因为风力的影响，阳台的实际使用会大打折扣，有许多房子甚至冬季根本没法在阳台上呆。对于这些问题，应该向开发商询问是否已经采取了措施来降低影响，并且考察这些措施是否真正具有作用。
6层以上的楼层还有一个上下楼的问题，高层住宅一般装有电梯，因此上下的不便可以减轻，但是对于家中的老人来说，乘坐电梯还是有一定的麻烦，同时电梯在长期使用中的维护、维修以及将来的更换都与小区物业的管理质量和小区内业主的共同配合有很大关系。在选择高层的时候一定要对电梯问题充分关注，电梯数量是否够，电梯质量如何，维护是否到位，将来的更换如何解决，这些问题落实不好，住在高层就会有无穷的烦恼。另外，邻近电梯的房间会受到电梯噪音的影响，购房者最好也引起注意。
楼层的价格差别
楼层之间的价格差别在房产市场中也是一条基本规则，这种价格差别是按照一定比率来计算的，但是不同楼盘在定价的时候，对这种价格差别比率的确定有很大不同，在实际销售