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亚·斯密的巨大功绩之一在于：他说明了，用于生产其他农产品（例如亚麻、染料植物）和经营独立畜牧业等等的资本的地租，是怎样由投在主要食物生产上的资本所提供的地租决定的。在斯密以后，这方面实际上并没有任何进步。如果我们能够想起某些限制或补充，那也属于土地所有权的独立研究的范围，而不属于这
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里的范围。因此，凡是和用来生产小麦的土地无关的土地所有权，我们就不专门谈论，而只是为了举例子才有时涉及到。
为了全面起见，必须指出，在这里，只要水流等等有一个所有者，是土地的附属物，我们也把它作为土地来理解。
土地所有权的前提是，一些人垄断一定量的土地，把它作为排斥其他一切人的、只服从自己个人意志的领域。【没有什么比黑格尔关于土地私有权的说法更可笑的了。他认为，人作为人格，必须使自己的意志这个外在自然界的灵魂，具有现实性，因此，他必须把这个自然界作为自己的私有财产来占有。如果这就是“人格”的规定，就是人作为人格的规定，那末，由此可以说，每个人就都必须是土地所有者，以便作为人格而实现。土地的自由私有权，——一种十分现代的产物，——据黑格尔说，不是一种确定的社会关系，而是人作为人格对于“自然界”的关系，是“人对一切物的绝对占有权”（黑格尔《法哲学》1840年柏林版第79页）。首先，很明显，一个人格不能单凭自己的“意志”硬说自己是一块土地的所有者，而不顾他人也要在这块土地上体现的意志。这里要的是和善良的意志完全不同的东西。此外，“人格”在什么地方确立实现自己意志的界限，他的意志的存在是在整个一个国家内实现，还是需要占有一大批国家，以便“表示我的意志对物的至高无上”＇第80页＇，这是绝对不能看出的。黑格尔在这里是完全碰壁了。“占有完全是零星的；我不能占有比我的身体所接触到的更多的东西，但是，另一方面，外界的东西比我所能把握的更为广大。因此我占有某物时，总有他物与之相联系。我用手占有，但手的范围可以扩大。”（第90、91页）但是，和这个他物相联系的，又有另一个他物。因此，我的意志作为灵魂注入土地的界限，就消失了。“当我占有某物时，理智立即推想到，不仅我直接占有的东西是我的，而且与此有联系的东西也是我的。实在法必须作出各种规定，因为从概念中已不能进一步作出推断。”（第9l页）这是“概念”的异常天真的自白，并且证明这个概念对土地所有权的实际性质“一窍不通”，因为这个概念从一开始就错了，就把一个完全确定的、属于资产阶级社会的、关于土地所有权的法律观念，看作绝对的东西。同时其中还包含这样的自白：随着社会发展即经济发展的需要的变化，“实在法”能够而且必须改变自己的各种规定。】在这个前提下，问题就在于说明这种垄断在资本主义生产基础上的经济价值，即这种垄断在资本主义生产基础上的实现。用这些人利用或滥用一
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定量土地的法律权力来说明，是什么问题也解决不了的。这种权力的利用，完全取决于不以他们的意志为转移的经济条件。法律观念本身只是说明，土地所有者可以象每个商品所有者处理自己的商品一样去处理土地；并且，这种观念，这种关于土地自由私有权的法律观念，在古代世界，只是在有机的社会秩序解体的时期才出现；在现代世界，只是随着资本主义生产的发展才出现。在亚洲，这种观念只是在某些地方由欧洲人输入的。在论述原始积累的那一部分（第1卷第24章），我们已经看到，这个生产方式的前提，一方面是直接生产者从土地的单纯附属物（在依附农、农奴、奴隶等形式上）的地位解放出来，另一方面是人民群众的土地被剥夺。在这个意义上，土地所有权的垄断是资本主义生产方式的历史前提，并且始终是它的基础，正象这种垄断曾是所有以前的、建立在对群众的某种剥削形式上的生产方式的历史前提和基础一样。不过，资本主义生产方式产生时遇到的土地所有权形式，是同它不相适应的。同它相适应的形式，是它自己使农业从属于资本之后才创造出来的；因此，封建的土地所有权，氏族的所有权，或马尔克公社的小农所有权，不管它们的法律形式如何不同，都转化为同这种生产方式相适应的经济形式。资本主义生产方式的重要结果之一是，它一方面使农业由社会最不发达部分的单纯经验的和机械地沿袭下来的经营方法，在私有制条件下一般能够做到的范围内【非常保守的农业化学家，例如约翰斯顿承认，真正合理的农业到处都在私有制上碰到不可克服的限制。那些专门为土地私有权的垄断辩护的著作家，也承认这一点。例如沙尔·孔德先生在他那两卷特意为私有制辩护的著作中就说过：“如果养活一国国民的土地的每一个部分，得不到最符合共同利益的应用，该国就不能达到它本来可以达到的那种繁荣富强的程度。要使该国财富得到巨大的发展，就要有一个唯一的和首先是开明的意志，尽可能去掌握该国领土每一块土地的支配权，使每一块土地都有利于其他一切土地的繁荣。但是，这样一个意志的存在……和土地分为私人地块……和使每个所有者几乎能够绝对任意支配自己的财产的保障，是不能相容的。”约翰斯顿、孔德等人，在说明私有制和合理的农业的矛盾时，只注意到把一国的土地作为一个整体来耕种的必要性。但特种土地产品的种植对市场价格波动的依赖，这种种植随着这种价格波动而发生的不断变化，以及资本主义生产指望获得直接的眼前的货币利益的全部精神，都和供应人类世世代代不断需要的全部生活条件的农业有矛盾。森林是说明这一点的最好例子。只有在森林不归私人所有，而归国家管理的情况下，森林的经营才会有时在某种程度上适合于全体的利益。现代西方经济学家则拚命地企图用数学公式表明，只有私有制，才能使土地，包括森林，的经营适合于全体的利益。 】，转化为农艺学的自觉的科学的应用；它一方面使土地所有
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权从统治和从属的关系下完全解放出来，另一方面又使作为劳动条件的土地同土地所有权和土地所有者完全分离，土地对土地所有者来说只代表一定的货币税，这是他凭他的垄断权，从产业资本家即租地农场主那里征收来的；＇它＇使这种联系遭到如此严重的破坏，以致在苏格兰拥有土地所有权的土地所有者，可以在君士坦丁堡度过他的一生。这样，土地所有权就取得了纯粹经济的形式，因为它摆脱了它以前的一切政治的和社会的装饰物和混杂物，简单地说，就是摆脱了一切传统的附属物，而这种附属物，象我们以后将要看到的那样，在产业资本家自己及其理论代言人同土地所有权进行激烈斗争时，曾被斥责为无用的和荒谬的赘瘤。一方面使农业合理化，从而第一次使农业有可能按社会化的方式经营，另一方面，把土地所有权弄成荒谬的东西，——这是资本主义生产方式的巨大功绩。资本主义生产方式的这种进步，同它的所有其他历史进步一样，首先也是以直接生产者的赤贫为代价而取得的。
在我们谈到本题以前，为了避免误解，还要作几点说明。
资本主义生产方式的前提是：实际的耕作者是雇佣工人，他们
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受雇于一个只是把农业作为资本的特殊使用场所，作为在一个特殊生产部门的投资来经营的资本家即租地农场主。这个作为租地农场主的资本家，为了得到在这个特殊生产场所使用自己资本的许可，要在一定期限内（例如每年）按契约规定支付给土地所有者即他所使用土地的所有者一个货币额（和货币资本的借入者要支付一定利息完全一样）。这个货币额，不管是为耕地、建筑地段、矿山、渔场、森林等等支付，统称为地租。这个货币额，在土地所有者按契约把土地租借给租地农场主的整个时期内，都要支付给土地所有者。因此，在这里地租是土地所有权在经济上借以实现即增殖价值的形式。其次，在这里我们看到了构成现代社会骨架的三个并存的而又互相对立的阶级——雇佣工人、产业资本家、土地所有者。
资本能够固定在土地上，即投入土地，其中有的是比较短期的，如化学性质的改良、施肥等等，有的是比较长期的，如修排水渠、建设灌溉工程、平整土地、建造经营建筑物等等。我在别的地方，曾把这样投入土地的资本，称为土地资本【《哲学的贫困》第165页。我在那里曾把土地物质和土地资本区别开来。“人们只要对已经变成生产资料的土地进行新的投资，也就是在不增加土地的物质即土地面积的情况下增加土地资本……土地资本，也同其他任何资本一样不是永恒的……土地资本是固定资本，但是固定资本同流动资本一样也有损耗。”】。它属于固定资本的范畴。为投入土地的资本以及作为生产工具的土地由此得到的改良而支付的利息，可能形成租地农场主支付给土地所有者的地租的一部分【我说“可能”，因为这种利息在一定条件下由地租的规律来调节，因而，例如在自然肥力较高的新土地进行竞争时，这种利息就可能消失。】，但这种地租不构成真正的地租。真正的地租是为了使用土地本身而支付的，不管这种土地是处于自然状态，还是已被开垦。如果系统地论述土地所有权（这不在我们的计划以内），土
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地所有者收入的这个部分是应该详加说明的。在这里，稍微谈一谈就够了。在农业的通常的生产过程中，比较暂时的投资，毫无例外地由租地农场主来进行。这种投资，和一般单纯的耕作一样——只要这种耕作在某种程度上合理地进行，也就是说，不象以前美国奴隶主那样对土地进行野蛮的掠夺（不过为了防止这一点，土地所有者先生们可以通过契约得到保证）——会改良土地，增加土地产量，并使土地由单纯的物质变为土地资本。一块已耕土地，和一块具有同样自然性质的未耕土地相比，有较大的价值。投入土地的经过较长时间才损耗尽的较长期的固定资本，也大部分是，而在某些领域往往完全是由租地农场主投入的。但是，契约规定的租期一满，在土地上实行的各种改良，就要作为和实体即土地不可分离的偶性，变为土地所有者的财产。这就是为什么随着资本主义生产的发展，土地所有者力图尽可能地缩短租期的原因之一。在签订新租约时，土地所有者把投入土地的资本的利息，加到真正的地租上，而不论他是把土地租给一个曾实行改良的租地农场主，还是租给另一个租地农场主。因此，他的地租就要上涨；或者，如果他要出卖土地，——我们马上会看到，土地价格是怎样决定的，——土地的价值现在就要增加。他不单是出卖土地，而且是出卖经过改良的土地，出卖不费他分文的、投入土地的资本。把真正地租的变动完全撇开不说，这就是随着经济发展的进程，土地所有者日益富裕，他们的地租不断上涨，他们土地的货币价值不断增大的秘密之一。这样，他们就把不费他们一点气力的社会发展的成果，装进他们的私人腰包——他们是为享受果实而生的。但这同时是合理
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农业的最大障碍之一，因为租地农场主避免进行一切不能期望在自己的租期内完全收回的改良和支出。并且我们看到，上一世纪的詹姆斯·安德森（现代地租理论的真正创始人，同时又是实际的租地农场主，当时的著名农学家），以及当代的英国现行土地制度的反对者，都曾不断指责这个情况是合理农业的障碍。
关于这一点，阿·阿·华尔顿在《大不列颠和爱尔兰土地占有史》（1865年伦敦版第96、97页）中写道：
“只要耕作的改良，使地产的价值和土地所有者的租金增加的程度，远远高于对租地农场主或农业工人状况的改善，我国为数众多的农业机构的一切努力，就都不能在耕作改良的实际进展上，产生很重要的或真正显著的结果。总的说来，租地农场主，和土地所有者、他的收租人或者甚至农业学会主席一样，清楚地知道，排水良好，施肥充足，经营得当，加上更多地使用劳动来精细地清理和耕种土地，将会在改良土壤和增加产量方面产生惊人的结果。但是，这一切都需要有庞大的支出，而租地农场主也清楚地知道，不管他们怎样改良土地或提高土地的价值，土地所有者通过增加地租和提高土地价值的办法，久而久之总会占有由此得到的主要利益……他们十分敏锐地察觉到，那些发言人＜在农业宴会上发言的土地所有者和他们的收租人＞令人奇怪地总是忘记告诉他们，租地农场主进行的一切改良的绝大部分，最后总是要落入土地所有者的腰包……不论原来的租地人怎样改良了租地，他的后继人总是发现，土地所有者会根据以前的改良使土地价值增加的程度来提高租金。”
在真正的农业中，这个过程还不象在把土地作为建筑地段使用时表现得那么明显。在英国，土地所有者把绝大部分用于建筑的土地不是作为自由地出卖，而是按九十九年的期限出租，或者在可能时，按较短的期限出租。这个期限一满，建筑物就随同土地本身一起落入土地所有者手中。
“他们｛租地人｝在租约满期时，在付清了满期以前的苛刻的地租以后，有义务把房屋在可以住人的良好情况下移交给大土地所有者。租约一满期，土
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地所有者的代理人或检查人就来查看你的房屋，让你把房屋收拾好，然后把它占有，并入他主人的财产范围。事实是，如果让这种制度更长时间地充分发挥作用，王国境内的全部房产，就会和农村地产一样，全部落入大地主的手中。整个伦敦西头，庙关的北部和南部，几乎只属于大约六个大地主，按异常高的地租出租，而在租约还没有完全满期的地方，也很快就要陆续满期了。在王国的每个城市里，或多或少都是这样。然而，这种排他性和垄断性的贪婪制度，甚至没有就此止步。我国沿海城市的船坞设备，几乎全都由于这样的掠夺过程，而落入大土地鲸吞者手中。”（同上，第92、93页）
在这种情形下，很明显，如果1861年英格兰和威尔士的人口调查确定，总人口是20066224人，其中房产所有者是36032人，那末，把小房产所有者撇开，单算大房产所有者，房产所有者对房屋数目和人口数日的比例，就完全是另一个样子了。
这个有关建筑物所有权的例子是重要的，1．因为这个例子清楚地指出了真正的地租和投入土地的固定资本的利息（它可能构成地租的追加部分）的区别。建筑物的利息，和农业上租地农场主投入土地的资本的利息一样，在租约有效期间，属于产业资本家即建筑投机家或租地人，它本身和因利用土地而每年必须按一定期限支付的地租无关。2．因为这个例子指出了，别人投入土地的资本，最终怎样和土地一起落入土地所有者手中，并且这种资本的利息最终也会使他的地租上涨。
有些著作家，例如凯里，一方面作为土地所有权的代言人，反对资产阶级经济学家的攻击，一方面又竭力把包含各种对立的资本主义生产制度说成一种“协调”的制度，他们企图把地租这种土地所有权的特有经济表现，说成和利息一样的东西。好象这样一来，土地所有者和资本家之间的对立就消失了。在资本主义生产的初期曾采用过相反的方法。那时，在一般人的观念中，土地所有
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权还被看作私有财产的原始的和受人尊重的形式，而资本的利息则被看作高利贷而受人指责。因此，达德利·诺思、洛克等人把资本利息说成一种类似地租的形式，这和杜尔哥由地租的存在推论出利息的正当性完全一样。——这些较近代的著作家忘记了（在这里把以下的事实完全撇开不说：在纯粹的状态下，即没有加进投入土地的资本的利息，地租还是可以存在，而且存在着），土地所有者用这个方法，不仅从不费他们分文的别人的资本获得利息，而且还无偿地得到别人的资本。土地所有权的正当性，和一定生产方式下的一切其他所有权形式的正当性一样，要由生产方式本身具有的历史的暂时的必然性来说明，因而也要由那些由此产生的生产关系和交换关系具有的历史的暂时的必然性来说明。当然，象我们以后会看到的那样，土地所有权同其他各种所有权的区别在于：在一定的发展阶段，甚至从资本主义生产方式的观点来看，土地所有权也是多余而且有害的。在社会主义市场经济的生产方式上是不多余，也无害的。
地租还可能在另一种形式上和利息相混同，以致它的独特性质为人误解。地租表现为土地所有者出租一块土地而每年得到的一定的货币额。我们已经知道，任何一定的货币收入都可以资本化，也就是说，都可以看作一个想象资本的利息。例如，假定平均利息率是5％，那末一个每年200镑的地租就可以看作一个4000镑的资本的利息。这样资本化的地租形成土地的购买价格或价值，一看就知道，它和劳动的价格完全一样，是一个不合理的范畴，因为土地不是劳动的产品，从而没有任何价值。可是，另一方面，在这个不合理的形式的背后，却隐藏着一种现实的生产关系。如果一个资本家用4000镑购买的土地每年提供200镑地租，那末，他从这4000镑得到5％的平均年利息，这和他把这个资本投在有息
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证券上，或按5％的利息直接借出去完全一样。这就是一个4000镑的资本按5％增殖。在这个假定下，他就会在二十年内用他的地产的收入，重新补偿这一地产的购买价格。因此，在英国，土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的另一种表现。实际上，这个购买价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，它是按普通利息率计算的。股票的购买价格也不是企业的购买价格，而是企业所提供的利润的购买价格，它也是�