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启发和帮助，而当时城市住宅改革急需理论指导，希望苏星结合实际再写一篇论述住宅改革的理论文章，以推动住宅制度改革工作的开展。
时任《红旗》杂志社经济组组长的苏星爽快应允，1979年下半年，他写下了题为《怎样使住宅问题解决得快些？》一文，发表在《红旗》1980年1月第2期上。他在这篇文章中解决了一个关键性问题，就是用马克思主义的观点，论证出住宅是个人消费品，而且依然是商品，私人购房与社会主义公有制并不矛盾。文章指出，住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。
此文，为即将进行的住房制度改革，找到了理论依据。
一石激起千层浪。自此，我国理论界和实际工作者开展了关于住宅属性、房租等问题的研讨。
当时，《人民日报》组织了一系列讨论住房建设的文章，“目的在于交流看法，促进城市住宅的建设”，其中新华社记者鲍光前以“解决城市住宅问题的探讨”（之一、之二、之三、之四）为副标题，连续发表了《城市住宅国家包不下来》、《国家建房出售是个好办法》、《充分利用私人投资建设住宅》、《降低造价、鼓励私人购房》等四篇文章。孙林康则自问自答，说“怎样使住宅问题解决得快些好些？我认为，把住宅作为商品的办法值得提倡”。周叔莲、林森木则在《谈谈住宅问题》一文中指出，“也应该鼓励私人兴建和购置住宅，要逐步实行住宅商品化。这样做，有利于解决资金问题，是加快住宅建设的一个重要途径”。何建章提到“许多同志建议实行住宅商品化，初期可以按实际价值的一定比例的优惠价格卖给职工。以后，随着职工收入的增加，全部实行商品化，使建筑行业也成为一个赢利的产业部门。这样做，国家可以收回一部分成本，免除一部分住宅维修费用，用这些资金可以建设更多的住宅。职工把一部分存款和现金用于购买住宅，可以减少对市场的压力。这是一举数得的好事，何乐而不为呢？”徐景安指出，“30多年的历史证明，城市住宅采取国家包下来的办法，不仅无助于问题的解决，而且使住房问题日趋严重。……因此，现行的住房政策必须代之以住宅商品化，这是解决住宅问题的唯一出路”。
参与讨论的观点是多样的，分歧也十分明确，有的坚持住宅的福利属性，有的对此全面否定，有的认为住宅福利与商品属性兼而有之。“百家争鸣”深化了人们对住宅的认识，在理论层面取得了一定的实质性进展： 住房是商品，住房商品化的改革最终应将住房的实物福利分配方式转变为货币工资分配方式。
对于房地产，这是一次飞跃。
在理论界展开讨论的时候，已有地方开始了改革。如《人民日报》报道了吉林决定在八个城市推广四平市建房出售经验的消息。四平这批住宅主要出售给集体单位，对个人购买给予优惠待遇。
1980年4月2日，是当今房地产人值得纪念的一个日子。
这一天，邓小平兴致勃勃地登上了北京城前门的一座高楼，一边鸟瞰四周灰旧低矮的建筑物，一边对陪同他的胡耀邦、万里、姚依林、邓力群等中央负责同志谈长期规划问题。在谈到建筑业和住宅问题时，他发表了如下观点： 房子是可以卖的。从多数资本主义国家看，建筑业是国民经济的三大支柱之一，这不是没有道理的。过去，我们很不重视建筑业，只把它看成消费领域的问题，建设起来的住宅当然是为人民服务的。但是这种生产资料的部门，也是增加收入的重要产业部门。要改变一个观念，就是认为建筑业是赔钱的。应该看到建筑业是可以赚钱的，是可以为国家增加收入、增加积累的一个重要的产业部门，要不然就不能说明为什么资本主义把它当成经济的三大支柱产业之一。所以，在长期的规划中必须把建筑业放在重要的地位。建筑业发展起来就可以解决大量的人口问题，就可以多盖房子，更好地满足城乡人民的需要。要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策，城镇居民可以自己购买房屋，也可以自己盖房。不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售以后，要联系房价逐步提高房租，使人们考虑到买房合算。繁华的市中心和偏僻地方的房子、交通方便和不方便地区的房子、城区和郊区的房子租金要有所不同，将来房租提高了，对低工资的职工要给点补贴。这些政策要联系起来考虑，建房可以鼓励公私合营，今后盖房要有新设计，不要老是小四合院，要发展楼房，平房改楼房能节约耕地，要适合不同地区和不同居民的需要。这就是具有历史意义的邓小平《关于建筑业和住宅问题的谈话》。
同月，国务院副总理姚依林在全国基本建设工作会议上传达了邓小平的讲话内容。
伟人就这么又画了个圈。30年来，人们解决住房问题就在这个圈子里转。正是邓小平这次关于建筑业和住宅问题的讲话开启了中国房地产业的先河。以后的房改也很大程度上遵循了这一思路。恰如1991年6月7日国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》里说的“我国城镇住房制度的改革，自从邓小平同志1980年提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的改革总体设想以来，逐步在各地展开”，正是邓小平的这一讲话，拉开了我国住房制度改革的大幕。
到1980年10月，全国已有26个省、自治区、直辖市的128个城市和部分县镇开展了私人购买、建造住宅的工作，其中由国家建造住宅向私人出售的有50个城市；111个城市的私人建房面积达到了332万平方米。
中共中央、国务院于1980年6月22日批转了国家建委党组的《全国基本建设工作会议汇报提纲》，在将邓小平讲话的主要内容以中央文件的形式发至全国的同时，着重指出： 去年的实践证明，要把住宅建设搞得快一点，必须充分发挥国家、地方、企业、职工个人四个方面的积极性，采取多种方法，把路子走宽一些，要求除国家、地方、企业投资建设住宅外，还要调动私人买房、建房的积极性。要准许职工私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住宅。要有计划地由国家建设一批住宅，向私人出售。房价可以一次付清，也可以分期付清。一次付清的，应当享受优惠待遇。分期付款的，也要实行低利率，期限可为十年、十五年，不要超过二十年。不仅新建住宅可以出售，现有住宅也可以出售。同年5月和8月，原国家建设总局邀请部分省、自治区、直辖市以及中央有关部门的负责同志，就中央领导的指示精神和实现住宅商品化的问题召开了两次座谈会。
但是，小平的讲话在一定范围传达后，当时还是有很多人不理解，心存疑虑，非议之声不断。
当北方人热衷于理论争鸣时，不太好这一口的南方人正在悄悄地进行着试验。
1979年3月，45岁的骆锦星踌躇满志来到刚刚建市的深圳，他原以为按照省里的安排，通信兵出生、曾任惠阳地区邮电局副局长的他将干老本行。哪知道，领导给他安排的竟然是房管局副局长的职位，专抓基建。一位市委副书记对他说：“来了这么多干部，深圳没有那么多房子，建房子的重任就交给你了。”市委明确给了他一个任务： 要在一年之内，按省科级以上干部住房标准，建好2万平方米300多套干部宿舍。
领导安排下任务，就只有干啦。但是，当时最难的还是钱，哪有钱建2万平方米的房子啊！深圳地方财政很困难，市里只拨给他50万，连设计费都不够。
因为建房子，骆锦星经常和市领导打交道，带着领导去看当时深圳恶劣的居住条件。当时的深圳，真是又穷又乱，苍蝇蚊子臭水沟，到处是棚户区，几代人同居一室。可是，没有钱、没有人、缺钢材、缺木材，房子怎么建啊？他急得连饭都吃不下。
“金钱不是万能的，没有钱却是万万不能的。”——对于刚创办的深圳特区，此话千真万确呵！
有一次骆锦星跟香港朋友诉苦，说建房子没有钱。香港朋友就说，你这个局长是端着金饭碗在要饭，为什么不像香港把土地变成黄金。是否可以你们出地，港商出钱，合作建房，利润双方分成。
这办法好是好，但在当时却是政策禁区，出让土地要犯国法的呀！在民族情绪极度敏感的年代可是大逆不道之举，绝大多数中国人恐怕连想也不敢想的念头。谁越雷池一步就可能面临牢狱之灾。为了找一个合理合法的理由，经过“文化大革命”“锻炼”的骆锦星与深圳市委政策研究室一帮人经过一番苦思冥想，突然想起了“马恩列斯”，希望在“祖师爷”的经典著作中找到理论依据。
现在说来都有些可笑，尽管当时全国上下已开展了“实践是检验真理标准”的讨论，但大家还是心惊胆战，怕出政治风险。没有领袖们的理论依据，实践证明是有用的也是白搭！
功夫不负有心人。经过几天的翻阅，终于在《列宁选集》“住宅问题”一节中查出列宁引用恩格斯的一段话：“……住宅、工厂等等，至少是在过渡时期未必会毫无代价地交给个人或协作社使用。同样，消灭土地私有制并不要求消灭地租，而是要求把地租——虽然是用改变过的形式——转交给社会。”
骆锦星欣喜若狂，连夜向市委书记张勋甫作了汇报。张勋甫表态说：“马克思和恩格斯在《共产党宣言》中还说‘剥夺地产，把地租用于国家支出’，你们就先干着试试看吧。”
后来，当时深圳市委、市政府的许多工作人员都会背这一段经典论断。
思路有了，依据有了，不几日，港商也找来了。骆锦星连呼：“顺！顺！一顺百顺！”
自己找上门的这位港商叫刘天就——香港妙丽集团董事长，他是骑着单车来深圳投资的第一人。在今天的《深圳改革开放史》展厅里，还陈列着他第一次来深圳洽谈投资时市政府接待他坐过的一张破板凳。
28年前的那场谈判，至今骆锦星依然记忆犹新，恍如昨日。
刘天就：“只要你们划出一块合适的地皮就行，我来组织设计，出钱盖房，在香港销售。赚的钱你们得大头，我得小头。怎么样？”
骆锦星：“可以在东湖公园附近划出一块地来，如何？”
刘天就：“行！利润分成，你们拿七，我拿三。”
骆锦星：“不行！你拿得太多了。”
刘天就：“那你们拿八，我拿二。怎么样？”
骆锦星：“我们八点五，剩下归你。”
刘天就：“行！我们初次打交道，这次就按你说的办。”
1980年1月1日，双方签订了合作建房合同。
1980年1月8日，经深圳市委组织部批准，深圳经济特区房地产公司成立，负责与港商合作建房事宜。这是深圳经济特区第一家房地产公司，也是我国有史以来第一家房地产公司。时任深圳市房地产管理局副局长的骆锦星兼任总经理。
说是公司，其实只有五个人，财务、出纳，两个技术员，四部旧单车。办公地点就是一个平房，摆了几张桌子。四万港币的开办费还是后来从港商那借来的。
当时手续也很简单，合同拿到外事办去审，由规划局划地，一两天就批下来，这就是中国第一个商品房小区——东湖丽苑。
让骆锦星吃惊的是，大年初四，刘天就拿着图纸就跑来催着开工了。还没有动工，刘天就已经开始在香港吆喝卖房了，均价2730元/平方米，还不到香港楼价的一半。5000多港人排队购房，最后只好抽签定盘，第一期108套新房一次性售罄。一位正在国外考察的市委高官闻讯后，立即电话指示加推单位。于是，第二批108套房子又迅速推向了香港，旋即再次一售而空。
当时，因为有户口配备，所以，大批在内地有亲戚的港人的购房欲望更加强盛，因此，也使得该楼盘的客户遍及东莞、潮州、上海，甚至有海外侨胞也来购买。
房子还在图纸上，港商就得到了建房的全部资金，骆锦星这才恍然大悟：“我终于明白了港商为什么愿意给我们85％的分成。不过，我们那次赚到了500多万元，也第一次体会到土地在市场中的巨大作用。”
在商品房诞生之初，香港人的大包大揽给了开发商更多的信心。此后，深圳一直扮演着港人内地置业首选城市的角色，“外销”也成为深圳房地产发展史上一个重要的名词。
1981年中秋节前，东湖丽苑建成，业主入住。
东湖丽苑之后，与外资合作建房在深圳获得默许。当时，深圳方面定下原则，多层建筑二八分成——深圳方面得80％利润，高层建筑三七分成——深圳方面得70％利润。
按照现在的观点来看，东湖丽苑还不能算是完全意义上的商品房，因为土地是政府划拨的，到后来的东晓花园的土地拍卖，才是真正的完全意义上的商品房。
但作为一个大胆的尝试，东湖丽苑的开发对深圳今后商品房市场的建立和完善，客观上的确起到了一定程度的积极作用。
东湖丽苑，成就了深圳特区开发中第一项改革： 土地出租。
但是，这起合作建房项目在深圳还是引起了很大争议。有的人甚至责问骆锦星，现在深圳干部居民都没房子，你这个房管局长反倒为资本家建起了安乐窝。
骆锦星感到欣慰的是，省、市领导都给予了他很大的支持。
一个通信兵、一个邮电局长，突然被放到了改革开放前沿的深圳，搞房地产，而且搞出了国内的多个第一，为行业的发展开辟了道路，并且在20世纪80年代就建立了全球化的业务。这就是属于骆锦星的房地产传奇，也是属于一个时代的传奇。
1980年7月27日，一场大暴雨把罗湖一带淹成一片汪洋泽国，广东省委书记兼深圳市委第一书记吴南生，和来深圳参加城市规划论证的专家租住的新园招待所水淹到腰际，专家们呕心沥血画出的规划设计图纸也泡在水里。外面到处是告急、骂娘的喊叫声。
8月的一天，参加“特区条例”策划和起草工作的国家进出口委员会副主任江泽民来到深圳，到罗湖考察时也被大雨淋湿了。深圳的夏天，雨说来就来。一阵瓢泼大雨之后，地势低于海平面两米的罗湖低洼地带，大小马路瞬间变成一条条纵横相交的小河。江泽民看到，公共厕所的脏纸、粪便也漂到街上来了。从罗湖桥过关而来的香港人，一个个挽着裤子，高高举着鞋子，在水中深一脚浅一脚地摸索前行。回到广州，在跟广东省委负责同志商量特区规划时，他对任仲夷、吴南生说：“老天爷已经给了我最好的回答。深圳特区建设不从罗湖开始不行，这个规划应该定下来。”
吴南生后来回忆起这一段焦头烂额的日子时，感叹道：“我的脑袋简直被压扁了。”
但正是这两场雨，引发了吴南生和深圳人对土地换资金的深层次思考。
吴南生找到分管基建的副市长罗昌仁，要求他一定要把水治住，否则难以建特区。他说：“罗湖是外商进入国门后的第一站，关系到深圳乃至中国的形象。我们要成功地进行招商引资，一定要先拿下罗湖。搬掉罗湖山，土方正好来填平那些洼地，岂不是一举两得？”
吴南生叫来工程师们，估算“五平一通”成本，结果发现，第一期开发4平方公里，最少也要投资近20亿元，加上根治罗湖水患需要的巨额资金，这对于当时的特区简直是一个不敢想象的天文数字。
钱，哪里来？这时，有人又提到了土地。
其实，稍懂些经济学的人都明白，土地本身就是一种经济资源，特别是像深圳这样靠近香港这个国际金融贸易中心城市之故，级差地租收益本身就是十分值钱的东西，这在香港已是成熟的土地开发“套路”。而当时，由于长期闭关锁国以及“左”的思想观念，我们还不明白这回事。当国门打开之后再看到外面的精彩丰富的世界，确实有点乡里人进城的感觉，闹出许多笑话。
在制度和市场都处于一片空白的情况下，改革的每一步都是“摸着石头过河”。当时，深圳的第一批房产证是由企业发出的，原因是政府管理职能尚未健全，于是在相当程度上“代行管理职能”的深圳特区房地产公司就自己印刷了一批房产证发给业主。
好在邓小平打开了国门，我们才不至于继续做乡里人。如今再看骆锦星当初的智慧之举，确实有点戏剧化，但此举改变了中国城市建设开发的大思路，为深圳城市早期建设筹集了大量资金，催生了一门新生的行业——房地产。
东湖丽苑的成功，让吴南生和深圳人彻底打开了思路，信心大增。如同穷则思变的安徽凤阳小岗村18位村民，深圳人决定破釜沉舟。于是，他们很快拿出了方案： 第一步在罗湖开发0。8平方公里，拿出40万平方米土地作为商品用地，收取土地转让费。深圳官方终于悄然开始了进行土地资本化探索。一位深谙中国官场的市领导建议，将土地转让费改为土地使用费，宣传起来好听一些。这就是后来的中国房地产“土地使用费”的这一专有名词的前生后世的历史渊源。
由于合作经营很成功，香港妙丽集团进而申请独资开发经营。刘天就与深圳特区房地产公司再次签订合作协议，深圳市提供6000平方米“地皮使用权”，由妙丽集团“独资兴建和经营商住大厦”，土地使用年限30年，使用费每平方米5000港元。这个标准，对深圳来说，已相当可观，但当时香港的地租每平方英尺已达1。5万港元，相比之下，深圳的地价只是香港的1/11。
很快，深圳特区房地产公司单在罗湖小区就引进外商独资经营房地产项目10个，出租土地4。54万平方米，土地使用费达2。2亿港元，吸引外商投资达40亿港元。
不到一年，蹲踞在罗湖关口附近的罗湖山倏然消失了。90万立方米的罗湖山，化成罗湖片区的130万平方米土壤，罗湖小区首期0。8平方公里土地平均增高了1。07米，最低洼处增高了4米。邓小平第一次视察深圳时登高望远的国商大厦，及后来的国贸大厦、发展中心、香格里拉酒店等宏伟建筑，就是屹立在罗湖山上的。
昔日杂草丛生的罗湖小区，很快变成了高楼林立的商业、金融中心。若干年后有经济学家测算，�